Können sich bald nur noch Superreiche ein Haus leisten?

Eine Studie der Datenspezialisten FMH X und des Analyseinstitut SWI Finance (SWI) hat nun untersucht, ob und wie sich diese Änderungen auf das Verhalten von privaten Immobilienkäufern auswirkt und ob die Präferenzen bei der Finanzierung sich dadurch geändert haben.
 

Die Ökonomen analysierten für die Studie "Marktkompass 2022: Baufinanzierung in Turbulenzen" etwa 20.000 Datensätze, die zwischen 2016 und 2022 mit einem Online-Baufinanzierungsrechner erhoben wurden. Zusätzlich führten sie eine repräsentative Umfrage zum Wissensstand und Interesse an einer Baufinanzierung mit 2.000 Teilnehmer durch.

Eigenkapitalquote steigt trotz höherer Immobilienpreise

In Deutschland waren die Immobilienpreise im ersten Quartal 2022 rund 80 Prozent höher als im ersten Quartal 2016. Obwohl die Einkommen in diesem Zeitraum weniger zugenommen haben, ist die Eigenkapitalquote laut den untersuchten Datensätzen von 2016 (26 %) bis 2022 (34 %) deutlich gestiegen. Laut den Studienautoren lässt sich diese Entwicklung durch Schenkungen und Erbschaften erklären. Es ist außerdem denkbar, dass zunehmend Wohlhabende und Reiche auf dem Immobilienmarkt aktiv sind, während das Eigenheim für die Mittelschicht immer unerschwinglicher wird.

Finanzierungsverhalten hat sich geändert

Laut der Studie hat sich das Finanzierungsverhalten bei Immobilienverkäufern bereits stark verändert. Im Mittel investieren die Haushalte 2022 22,8 Prozent ihres Einkommens in die Immobilienfinanzierung. Die höheren Kaufpreise und Zinsen haben dazu geführt, dass es 2021 bereits 23,5 Prozent und 2022 sogar 26,1 Prozent waren.

Eine dramatische Verwerfung am Immobilienmarkt sehen die Ökonomen darin aber nicht. Die kritische Belastungsgrenze beim Immobilienkauf, ab der es keinerlei finanziellen Spielraum mehr gibt, liegt in der Regel bei 35 Prozent. Überdies war im ersten Quartal 2022 die Zinsbindung im Mittel bei 13,4 Jahren, Die Kreditnehmer haben damit trotz der höheren monatlichen Belastung eine gute Planbarkeit.

Tilgungsquoten sind deutlich gesunken

Leider offenbaren die Datensätze des Immobilienkreditrechners auch einen problematischen Trend. Die jährlichen Tilgungsquoten erreichten demnach 2018 einen Höchststand und sind seitdem um rund 25 Prozent gesunken. Aktuell liegt die anfängliche Tilgung bei nur 3,2 Prozent der Darlehenssumme, also nur minimal über der empfohlenen Mindesttilgung von zwei bis drei Prozent. Immobilienkäufer brauchen also immer länger, um ihre Schulden zurückzuzahlen, weil sie die Raten aufgrund der höheren Kaufpreise und Zinsen ansonsten finanziell überfordern würde.
 
Die Situation auf dem Markt für Immobilienkredit bewerteten die Ökonomen deshalb insgesamt als zunehmend kritisch. Dies wird auch durch die Umfrage deutlich, laut der knapp ein Viertel der Besserverdiener (23 %) der Ansicht ist, dass sie keine Baufinanzierung bezahlen könnten.

Mittelstand kalkuliert mit Schenkung oder Erbschaft

Die Immobilieninteressierten gehen bei der Kalkulation ihrer Baufinanzierung laut der Umfrage zudem vermehrt davon aus, dass sie durch eine Schenkung oder Erbschaft an Eigenkapital kommen. Besonders hoch ist der Anteil der Haushalte, die damit rechnen, in der Mittelschicht. Immobilieninteressierten mit einem Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 6.000 Euro rechnen zur Hälfte mit einer größeren Schenkung oder Erbschaft. In der Einkommensgruppen bis 2.000 Euro sind es nur 34 Prozent. Es wird somit deutlich, dass Schenkungen und Erbschaften das vorhandene Wohlstandsgefälle über die Generation hinweg aufrechterhalten und es einkommensschwachen Familien erschweren, ein Eigenheim zu erwerben.

Quelle: r.k.