Vor Baubeginn besser mit den Nachbarn reden

Wohnraum ist knapp in Deutschland, Miet- und Kaufpreise entsprechend hoch. Nachverdichtung und Aufstockung bestimmen vor allem in den Ballungsräumen das Baugeschehen. Doch wenn jede Baulücke gefüllt und Grundstücke bis zur äußersten Grenze bebaut werden, sind die Nachbarn schnell gestört. Wie sich Konflikte vermeiden und gute Nachbarschaft organisieren lassen, erläutert Rechtsanwältin Dr. Petra Sterner von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.
Vor Baubeginn besser mit den Nachbarn reden. Foto: pixabay.com
Vor Baubeginn besser mit den Nachbarn reden. Foto: pixabay.com
„Nachbarn können einen Bau im städtischen Raum in der Regel nicht verhindern“, sagt Sterner. Sofern der Bauherr seine Baumaßnahme im Rahmen der Baugenehmigung umsetzt, hat ein Nachbar grundsätzlich keine Handhabe, um den Bau zu stoppen. Baugenehmigungen werden allerdings unbeschadet der Rechte Dritter – also auch des Nachbarn – erteilt. Auch wenn der Bauherr seine genehmigte Baumaßnahme umsetzen darf, muss er sich gegebenenfalls noch mit seinem Nachbarn auseinandersetzen, etwa dann, wenn er dessen Grundstück zur Umsetzung seiner Maßnahme nutzen möchte. „Die Inanspruchnahme seines Grundstücks muss ein Nachbar oftmals dulden, auch wenn ihm das nicht gefällt“, sagt Sterner.

„Ein Bauherr ist per Gesetz nicht verpflichtet, eine Vereinbarung mit seinem Nachbarn zu treffen – er ist aber gut beraten, es dennoch zu tun“, rät die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Denn bestehende Gebäude können von den Baumaßnahmen beeinträchtigt werden. Dazu gehören Erschütterungen durch Abbruch- oder Erdarbeiten, die nicht nur stören, sondern auch zu Beschädigungen an bestehenden Gebäuden führen können. Häufig gibt es Giebelwände, die direkt miteinander verbunden sind, manchmal überschreitet das alte Fundament unterirdisch die Grenze zum Nachbargrundstück oder das neue Gebäude soll tiefer gegründet werden als der benachbarte Baubestand.

Um nachweisen zu können, dass mögliche Beschädigungen ursächlich mit den Baumaßnahmen zusammenhängen, sollte der Bauherr ein Gutachten über den Zustand des bestehenden Gebäudes erstellen lassen. Wenn es dann zu Schäden am Nachbarhaus kommt, kann anhand des Gutachtens festgestellt werden, welche Schäden auf die benachbarte Baumaßnahme zurückzuführen sind. „Um ein solches Gutachten zu erstellen, muss der Bauherr natürlich mit dem Nachbarn reden. Das wäre dann der erste Schritt zu einer nachbarrechtlichen Vereinbarung. Denn üblicherweise wird in einer solchen Vereinbarung auch dokumentiert, dass der Nachbar mit der Baumaßnahme einverstanden ist“, erläutert Sterner.

Die meist erforderliche Nutzung des nachbarlichen Luftraums ist im Hammerschlag- und Leiterrecht geregelt. Ein Flugzeug, das über ein Grundstück fliegt, ist völlig irrelevant. Ein Baukran, der über ein Grundstück schwenkt, ist etwas ganz anders. Der Einsatz des Arbeitsgeräts muss nach der Rechtsprechung im innerstädtischen Bereich geduldet werden. Allerdings darf der Nachbar das Überschwenken des Kranarms mit Lasten über sein Grundstück verbieten, wenn dies nicht per Vereinbarung ausdrücklich erlaubt ist. Ob der Nachbar verpflichtet ist, Einwirkungen auf sein Grundstück unterhalb der Geländeoberkante zu dulden, ist umstritten; nur dann, wenn eine andere wirkliche Alternative nicht zur Verfügung steht, kann hiervon ausgegangen werden. Besonders relevant wird dies in den Fällen, in denen der Neubau so nahe an der Grenze gegründet wird, dass eine Unterfangung des Nachbargrundstücks erforderlich ist. „In solchen Fällen kommt der Bauherr um eine nachbarrechtliche Vereinbarung mit dem Nachbarn nicht herum“, meint Sterner.

Eine nachbarrechtliche Vereinbarung sollte immer so detailliert wie möglich formuliert werden. Alles, was nicht klar formuliert ist, führt hinterher zu Diskussionen und Streitigkeiten. Es sollte kein Raum für Interpretationen darüber gelassen werden, was gestattet ist und was nicht. „Wenn der Bauherr einen Teil des Nachbargrundstücks für die Errichtung des geplanten Objekts benötigt, sollte das auf den Zentimeter genau fixiert sein. Im Gegenzug erhält der Nachbar für die Nutzung seines Grundstücks ein genau festgelegtes Nutzungsentgelt“, erläutert Sterner. Auch der Verkaufsfall sollte geregelt werden, damit die sich daraus ergebenen Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer übergehen.

Häufig ist Wärmedämmung Thema einer nachbarrechtlichen Vereinbarung. Das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet Eigentümer dazu, bestimmte Auflagen zu erfüllen. Wenn ein Hauseigentümer eine zehn Zentimeter starke Wärmedämmung auf eine Wand aufbringen möchte, die genau auf der Grenze zum Nachbarn steht, führt das zwangsläufig dazu, dass das Nachbargrundstück genutzt werden muss. In Berlin ist so eine Situation im § 16a Nachbarrechtsgesetz geregelt: Nachbarn müssen eine solche Maßnahme dulden, sind aber im Gegenzug berechtigt, eine angemessene Rente als Nutzungsentschädigung zu vereinbaren.

Quelle: ARGE Baurecht / Deutscher Anwaltverein

12.04.2022

Hausbaunews

Neubauplanung steht und fällt mit dem Baugrund

Wer ein Grundstück kauft, der sollte nicht nur auf die oberirdischen Qualitäten wie Lage, Preis und die nahe gelegene, persönlich nötige Infrastruktur achten, sondern auch auf die unterirdischen ...

Entkalkungsanlagen im Fertighauskonzept ...

Beim Bau eines Fertighauses sollte die Wasseraufbereitung von Anfang an mitgedacht werden. Wer frühzeitig eine Entkalkungsanlage einplant, kann Folgekosten vermeiden und die Qualität des ...

Außenanlagen clever planen – Wie Rollrasen und ...

Beim Hausbau steht oft das Gebäude im Mittelpunkt – logisch, immerhin geht es um Statik, Energie, Innenausbau. Doch was passiert danach? Viel zu oft bleibt die Außenfläche bis zuletzt eine graue ...

Bauen und Wohnen mit Kindern

Ein eigenes Haus bedeutet für Familien mit Kindern nicht nur Unabhängigkeit, sondern auch die Möglichkeit, ihr Heim individuell an ihre Bedürfnisse anzupassen. Der Hausbau hält aber auch ...

Hochwertiges Herzstück der Küche

Der Backofen ist das Herzstück jeder Küche, er nimmt eine entscheidende Rolle in der Zubereitung von Speisen ein - von der knusprigen Pizza und dem saftigen Braten bis hin zum delikaten Auflauf. ...

Gemeinsam leben im Mehrgenerationenhaus

Das Mehrgenerationenhaus erlebt eine Renaissance, da sich immer mehr Familien dafür entscheiden, mehrere Generationen unter einem Dach zu vereinen. Emotionale, praktische und wirtschaftliche Gründe ...

Musterhäuser

CLOU 157 Walmdach

Preis
auf Anfrage
Fläche
159,00 m²
Immel

Preis ab
440.000 €
Fläche
173,40 m²
BALANCE 120 V2

Preis ab
343.678 €
Fläche
120,59 m²
Herb

Preis ab
645.000 €
Fläche
189,00 m²
Jonas

Preis ab
540.000 €
Fläche
223,90 m²
SUNSHINE 154 V7

Preis ab
425.740 €
Fläche
154,37 m²

0