Plötzlich Hausbesitzer: Was Erben in Bezug auf Immobilien beachten sollten

Das Thema Erbschaft ist in den allermeisten Fällen eine Angelegenheit, die sehr absehbar und planbar erscheint. Innerhalb der Familie werden Vermögenswerte vererbt und oft planen Erblasser schon zu Lebzeiten Schenkungen, um am Ende die Erbschaftssteuer für die Erben zu minimieren. Hin und wieder kommt es jedoch auch vor, dass Menschen von einer Erbschaft überrascht. Plötzlich stirbt ein entfernter Verwandter, der einem die eigene Immobilie „vermachen“ möchte. Doch was ist insbesondere in Bezug auf Immobilien bei einer Erbschaft zu beachten?
Eine Erbschaft wirkt viele Fragen auf, die einer Klärung bedürfen. Bildquelle: geralt / Pixabay.com
Eine Erbschaft wirkt viele Fragen auf, die einer Klärung bedürfen. Bildquelle: geralt / Pixabay.com

Wichtige Fragen rund um die Erbschaft einer Immobilie

Wer plötzlich Immobilienbesitzer durch Erbschaft wird, muss sich viele Frage stellen. Die Antworten darauf legen fest, was dabei zu beachten ist. Hier einige typische Fragen:
 
  1. Wo befindet sich die Immobilie
    Hier ist insbesondere zwischen dem In- und Ausland zu unterscheiden. Die Rechtslage kann sich in anderen Ländern nämlich deutlich unterscheiden. In einem solchen Fall ist es deshalb sehr sinnvoll, einen Anwalt für internationales Erbrecht, um keine Fehler zu begehen und rechtliche Fallstricke rechtzeitig zu umgehen.  
     
  2. Wie steht es finanziell um die Immobilie und die Erbschaft?
    Wer erbt, sollte sich zunächst immer fragen, wie es um das Erbe generell steht. Sollte der Erblasser verschuldet gewesen sein, werden nämlich neben Vermögenswerten auch die Schulden vererbt. Somit müsste die Immobilie eventuell verkauft werden, um am Ende die Schulden tilgen zu können. Im schlimmsten Fall haftet ein erbe sogar mit seinem Privatvermögen. Darüber hinaus ist auch ein Blick ins Grundbuch der Immobile hilfreich: Hier lässt sich in Erfahrung bringen, ob eventuelle Belastungen in Form von Grundpfandrechten darauf liegen. Ergibt sich daraus, dass die Erbschaft überschuldet ist, sollte das Erbe auf jeden Fall ausgeschlagen werden. Hierfür gelten bestimmte Fristen: Erben haben nach Kenntnisnahme von der Erbschaft 6 Wochen Zeit, das Erbe beim zuständigen Amtsgericht auszuschlagen.
     
    Tipp: Wenn das Erbe sehr unübersichtlich ist und sich nicht klar ersehen lässt, was finanziell am Ende herauskommt, können Erben die Haftung auf den Nachlass beschränken. Dies funktioniert über die Beantragung einer Nachlassverwaltung. Der Verwalter bezahlt die offenen Schulden am Ende aus dem Nachlass und überweist einen etwaigen Restbetrag nach Abzug der Verwaltungskosten an den Erben.  
      
  3. Was soll mit der Immobilie geschehen?
    Eine weitere große Frage besteht darin, wie die Immobilie künftig verwendet werden soll. Zum einen besteht die Möglichkeit, selbst darin zu wohnen. Darüber hinaus lässt sich eine Immobilie natürlich auch als Renditeobjekt nutzen und vermieten oder gar verkaufen. Letztes ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn der Markt gerade gute Preise hergibt. Dies hängt mitunter auch von der jeweiligen Lage ab.
     
  4. Gibt es weitere Erben?
    Erben mehrere Personen eine Immobilie, erfolgt dies als Erbengemeinschaft. Hier darf niemand ohne den anderen handeln, so dass sich die Erben irgendwie einigen sollten. In vielen Fällen läuft es auf einen Verkauf und eine Teilung des Verkaufspreises hinaus. Alternativ kann auch ein Erbe vom anderen ausgezahlt werden, um das Eigentum an einer Immobilie zu erwerben. Besteht zwischen den Erben ein gutes Verhältnis, kommt eventuell auch eine gemeinsame Vermietung in Betracht. 

Achtung Erbschaftssteuer: Vorher genau kalkulieren

Erben sollten immer im Blick behalten, dass der Staat dabei auch seine Hand aufhält. Die Erbschaftssteuer bemisst sich an zwei Faktoren:

a) Der Wert der Immobilie

Da die Erbschaftssteuer einen prozentualen Anteil am vererbten Vermögen ausmacht, steigt dieser mit höherem Wert selbstverständlich.

b) Verwandtschaftliche Beziehung zwischen Erblasser und Erben

Das Erbschaftsteuerrecht gewährt hohe Freibeträge für Erbschaften bei direkten Verwandtschaftsbeziehungen. Hierbei existieren entsprechende Freibeträge:
 
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
Darüber hinaus hängen auch die späteren Steuersätze vom jeweiligen Verwandtschaftsgrad und wiederum vom Wert der Erbschaft ab. Während Kinder ein Erbe bis 300.000 Euro (nach Abzug der Freibeträge) in Steuerklasse I nur mit 7% versteuern müssen, sieht dies bei nicht verwandten Erben mit Steuerklasse III (30%) schon ganz anders aus. Somit erweist es sich als äußerst sinnvoll, die Erbschaftssteuer gleich zu Beginn einzukalkulieren.
 
Hinweis: Bei einer Immobilie fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn der Erblasser bis zu einem Tod selbst darin gewohnt hat und der Erbe nachher mindestens weitere 10 Jahre dort wohnt. Bei Kindern des Erblassers gilt dies für Immobilien mit einer Wohnfläche von maximal 200 m².

Eine Erbschaft bedeutet Arbeit

Wer eine Immobilie erbt, muss neben dem menschlichen Verlust des Erblassers auch viel Arbeit auf sich nehmen. Erben übernehmen nämlich mit dem Eigentum auch die Verantwortung für eine Immobilie. Darüber hinaus sind neben der künftigen Nutzung auch die finanzielle Bilanz einer Erbschaft sowie Kosten wie die Erbschaftssteuer zu checken, um am Ende keine bösen Überraschungen zu erleben.  

Quelle: c.w.

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