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05.07.2019

Wohnung vs. Haus - wo liegen die Unterschiede?

In den vergangenen Jahren hat der Immobilienmarkt einen Boom erlebt. Getrieben von einem günstigen Finanzierungsumfeld sind viele Familien zu Eigentümern geworden. Bevor Interessenten Geld für die eigenen vier Wände in die Hand nehmen, gilt es einen wichtigen Aspekt zu klären. Ziehe ich ins Eigenheim oder kaufe ich die Mietwohnung?


Wohneigentum in Form eines Hauses gibt dessen Besitzern sehr großen Spielraum, wenn es um dessen Gestaltung geht. Kein anderer Eigentümer redet dabei rein. Auf der anderen Seite bedeutet ein Haus Verantwortung – finanziell wie auch für die Bausubstanz. Die Eigentumswohnung bedeutet, sich arrangieren, aber auch weniger kümmern zu müssen. Gibt es weitere Unterschiede?
 
Ein Haus ist zwar immer etwas Besonderes, aber auch deutlich teurer als der Erwerb einer Eigentumswohnung - zumindest in den meisten Lagen.
Ein Haus ist zwar immer etwas Besonderes, aber auch deutlich teurer als der Erwerb einer Eigentumswohnung - zumindest in den meisten Lagen.

Finanzierung: Häuser oft deutlich teurer

Gerade in Stadtlagen geht der Griff vieler Interessenten zur Eigentumswohnung. Ein Grund: Platz ist in Städten rar. Grundstücke fürs Eigenheim sind entsprechend teuer. Und genau hierin liegt ein Unterschied zwischen Haus und Wohnung. Am Markt sind Eigenheime deutlich preisintensiver. Zwar ist der vdp Preisindex für Wohnungen in den letzten Jahren um einige Prozentpunkte stärker gestiegen als im Vergleich zum Eigenheim (der Unterschied liegt bei 46,6 zu 40,2 Zählern).

Trotzdem verursacht das Haus wesentlich höhere Kosten. Wie ist der Unterschied zu erklären? Ein Grund: In Mehrfamilienhäusern werden die Baukosten auf alle Eigentümer umgelegt. Bei Baukosten von 1,5 Millionen Euro und 600 qm Gesamtgrundfläche kostet der Quadratmeter 2.500 Euro. Eine 4-Raumwohnung mit 100 qm kostet also 250.000 Euro Eigenheime schlagen sich mit deutlich höheren Preisen pro Quadratmeter nieder. Hier können 150 Quadratmeter schnell 350.000 Euro und mehr kosten.
 
Aber: Zu pauschale Aussagen bergen die Gefahr, ein falsches Bild von der Situation zu vermitteln. Entscheidend für das Preisgefüge sind immer:
  • Lage
  • Ausstattung
  • Bausubstanz
  • Alter
  • Investitionsstau usw.
Was bedeutet der niedrigere Kaufpreis? Einerseits verringert sich hier natürlich der Kapitalbedarf für angehende Eigentümer. Auf der anderen Seite bedeutet ein geringerer Preis, dass Eigentumswohnungen einen niedrigen Sicherungscharakter haben. Dieser wird immer über den ermittelten Wert der Immobilie bemessen.

Eigentümergemeinschaft: Der Herr im eigenen Haus

My Home ist my Castle – viele Eigentümer sind der Ansicht, in den eigenen vier Wänden völlig frei entscheiden zu können. In der Praxis ist die Situation völlig anders. Beispiel Modernisierung im Eigenheim: Hier reden unter anderem Bauämter und/oder Wasserbehörden sowie Kommunen über Satzungen ein Wörtchen mit.
 
Dem Gestaltungsspielraum noch engere Grenzen sind in Eigentumswohnungen gesetzt. Hintergrund: In Mehrfamilienhäusern bilden alle Eigentümer eine Gemeinschaft. Und diese trifft bestimmter Entscheidungen per Mehrheitsbeschluss oder nur bei Einstimmigkeit. Unterschieden werden grundsätzlich zwei Bereiche:
  1. Gemeinschaftseigentum
  2. Sondernutzungseigentum.
Letzteres ist der umschlossene Wohnraum – also die eigentliche Eigentumswohnung. Hier können Küche oder Bad recht individuell gestaltet werden. Auch beim Tapetenwechsel haben andere Eigentümer kein Mitspracherecht. Sobald allerdings Veränderungen – wie das Anbringen von Markisen oder Jalousien – in Betracht gezogen werden, kommen Eigentümer nicht an den anderen Parteien vorbei.

Gemeinschaftseigentum betrifft alles, was von sämtlichen Parteien genutzt werden kann, wie:
  • Waschküche
  • Treppenaufgänge
  • Hausgarten
  • Grünflächen.
Hier kann die Eigentümergemeinschaft unter anderem Regeln erlassen, welche die Nutzung der Flächen einschränken – oder komplett verbieten. Bedeutet: Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Selbstnutzer wird die Eigentümergemeinschaft „mitgekauft“, was nicht immer spannungsfrei abläuft.

Wohnungsverwaltung: Hier wird sich gekümmert

Im Eigenheim darf der frischgebackene Eigentümer sehr frei entscheiden, was im Rahmen einer Modernisierung verändert wird. Oder hat beim Bau erheblichen Einfluss, wie die Immobilie am Ende aussieht. Diese Freiheit fehlt beim Kauf einer Eigentumswohnung. Aber: Letztere hat auch gewisse Vorteile.

Beispiel Dachschaden nach einem Sturm: Eigenheimbesitzer müssen sich komplett um alles kümmern. Hierzu gehören:
  • Maßnahmen zur Schadensminderung
  • Meldung an die Gebäudeversicherung
  • Suche nach Fachbetrieben.
Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus haben es hier wesentlich einfacher. Hintergrund: Seitens der Eigentümergemeinschaft wird im Regelfall eine Wohnungsverwaltung nach § 26 WEG bestellt. Und die Verwaltung ist letztlich dafür verantwortlich, dass Schäden schnell behoben und den entsprechenden Stellen gemeldet werden.

Häufig kümmert sich die Wohnungsverwaltung auch um Aspekte wie den Hausmeisterservice, die Neuvermietung einer Wohnung oder die Abrechnung der Betriebskosten. Unterm Strich nimmt die Verwaltung dem Eigentümer sehr viele Aufgaben ab – inklusive der Suche nach Handwerkern und Fachbetrieben, wenn Instandhaltungen ins Haus stehen oder modernisiert werden muss.

Achtung: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sind nicht nur die Immobilie und der Gemeinschaftsvertrag unter die Lupe zu nehmen. Auch Verträge mit der Wohnungsverwaltung und deren Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft gehören auf den Prüfstand. Nicht immer ist die Zusammenarbeit spannungsfrei.

Instandhaltung: Beim Eigenheim anspruchsvoller

Dass Eigenheime ihren Besitzern sehr viele Freiheiten bieten, ist inzwischen klar geworden. Diese Flexibilität und Freiheit bedeutet am Ende aber auch, sich um alle Aspekte rund ums Haus selbst kümmern zu müssen. Heißt im Klartext: Instandhaltungsmaßnahmen sind deutlich anspruchsvoller als im Vergleich zur Eigentumswohnung.
 
So muss sich der Eigenheimbesitzer selbst darum kümmern, dass alle gesetzlichen Vorschriften zur Wartung der Heizung und Rauchabzugsanlage eingehalten werden. Eigentümer von Wohnungen können sich in diesem Zusammenhang eher zurücklehnen – und lassen die Wohnungsverwaltung solche Aufgaben übernehmen.
 
Auch bei Modernisierungsmaßnahmen müssen sich Wohnungsbesitzer deutlich weniger kümmern. Dies betrifft auf der einen Seite die Antragstellung auf Baugenehmigung und Co. oder die Vergabe der Bauaufträge an Fachbetriebe. Andererseits brauchen sich die Eigentümer auch um das Thema Abnahme der Bauleistung nicht weiter kümmern. Zudem ist natürlich auch die finanzielle Seite oft günstiger. Wer einen Kredit für die eigene Wohnung aufnehmen möchte, benötigt nur selten sehr große Beträge.

Quelle: n.sc.