09.04.2019

Vor Grundstückskauf den Baugrund prüfen

Wer ein Haus bauen möchte, muss zuerst ein geeignetes Grundstück finden. Das ist keine leichte Aufgabe. Die Gütegemeinschaft Fertigkeller (GÜF) empfiehlt angehenden Bauherren, genauer hinzusehen, wenn ihnen ein vermeintlich attraktiver Bauplatz zum Kauf angeboten wird. „Schon der Straßenname kann Aufschluss über die Beschaffenheit des Baugrunds liefern. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte der Grundstückskauf durch ein fachmännisches Baugrundgutachten abgesichert werden“, sagt Stephan Braun von der GÜF.

Straßen, die „In der Aue“, „Zum Steinbruch“ oder „Am Lehmberg“ heißen, tragen ihren Namen selten grundlos. Wer dort ein Baugrundstück kaufen möchte, sollte darauf vorbereitet sein, dass bestimmte Gründungsmaßnahmen erforderlich werden können: So muss etwa ein zu weicher Boden vor dem Hausbau entweder verbessert oder ausgetauscht werden. In Sonderfällen können vergleichsweise kostenintensive Spezial-Tiefbaumaßnahmen wie zum Beispiel Bohrpfähle oder andere Stützkonstruktionen zum Einsatz kommen. Bei einem Felsboden erschweren sich hingegen die Tiefbauarbeiten und bei hoch stehendem Grundwasser ist auf eine fachmännische Abdichtung des untersten Stockwerks zu achten. „Mit einem qualitätsgeprüften Fertigkeller aus wasserundurchlässigem Beton lassen sich die meisten etwaigen Besonderheiten des Baugrunds gut und sicher auffangen. Allerdings ist es immer besser und auch günstiger, frühzeitig über die Tragfähigkeit des Bodens oder gar über gesundheitsgefährdende Altlasten im Erdreich Bescheid zu wissen“, so Braun. Ein geologisches Gutachten gebe detailliert Aufschluss darüber, welche Maßnahmen im Fall der Fälle zu treffen wären und ob diese in das Budget der Baufamilie passen beziehungsweise aus wirtschaftlicher Sicht überhaupt Sinn ergeben.

Beim Baugrundgutachten auf Qualität achten

Bei der Auswahl des Baugrundgutachters empfiehlt der GÜF-Experte auf Qualität zu setzen. Diese könne der Bauherr oftmals an der Kostenkalkulation des vermeintlichen „Fachmanns“ erkennen. „Ein detailliertes Baugrundgutachten ist auf die individuelle Situation, Planung und Konstruktion abzustimmen und erfordert einen Aufwand, den ein Spezialist nicht zum Dumpingpreis erbringen kann“, weiß Braun. Formal sei ein unzureichendes Gutachten zum Beispiel an ausschließlich tabellarischen Beurteilungen komplexer geologischer Sachverhalte oder manchmal schon an der Überschrift „Kurzbericht“ erkennbar. „Derart reduzierte Ausführungen sind gerade bei Abweichungen von Standardsituationen auf dem Baugrundstück einfach zu wenig. Da braucht es ausführliche Erläuterungen, damit Architekt, Tragwerksplaner, Tiefbauer und Kellerhersteller die notwendigen Schlüsse für das weitere Vorgehen ziehen können.“

Inhaltlich sollte ein Bodengutachten unter anderem exakte Beschreibungen der Geologie sowie Informationen zum Grundwasser wie den Bemessungswasserstand und mögliche ökologische Belastungen umfassen. Außerdem gehören Angaben zu Erdbebenzonen, zu geologischen Untergrund- und Baugrundklassen sowie zur Frostsicherheit und Versickerungsfähigkeit in das Gutachten. Eine Lastfalleinschätzung und Vorgaben zur Bauwerksabdichtung, Ausführungen und Vorgaben zum Erdbau wie zum Beispiel bauliche Sicherungsmaßnahmen oder falls erforderlich zur Eignung und Einbaugüte von Bodenaustauschmaterialien und Geotextilien sollten ebenfalls nicht fehlen. Überdies sollten dem Gutachten ein maßstäblicher Lageplan mit Baufeld, Bohransatzpunkten, Maßstab und Höhenbezugspunkt, die Bohr- und Rammprofile, eine Fotodokumentation des Baugeländes sowie falls erforderlich Protokolle der Gelände- und Laborversuche, Laborprüfberichte zur chemischen Analytik und rechnerische Nachweise beigelegt werden. In Einzelfällen können auch im Nachhinein weitere Untersuchungen von Nöten sein. Hier kommt es vor allem auf die individuelle Situation und die Erfahrung der Fachleute an.

„Der Wert eines ordnungsgemäßen Baugrundgutachtens ist nicht hoch genug einzuschätzen. Es gibt angehenden Bauherren schon weit vor Baubeginn die Sicherheit, die sie sich für ihren Hausbau wünschen und die sie aus finanzieller Sicht auch sehr häufig brauchen. Daher ist das Gutachten im Ergebnis als Investition zu betrachten“, schließt Braun. GÜF/FT

Zur Orientierung hat die GÜF ein neues Merkblatt über Baugrundgutachten erstellt, das auf www.kellerbau.info abrufbar ist.

Quelle: Gütegemeinschaft Fertigkeller e.V.