Wie setzt sich der Wert des Grundstücks zusammen?

Wer ein Grundstück verkaufen will, muss sich neben rechtlichen Aspekten mit der Frage befassen, was die eigene Scholle wert ist. Das ist gar nicht so leicht einzuschätzen für Leute, die nicht aus der Bau- oder Immobilienbranche kommen. Schließlich haben viele Faktoren Einfluss auf die Grundstückspreise. Das reicht von Lage und Größe des Grundstückes über dessen Zustand und Nutzbarkeit bis hin zu Bebauungsmöglichkeiten, Altlasten und Denkmalschutz-Vorschriften.
Wie setzt sich der Wert des Grundstücks zusammen? Foto: pixabay.com
Wie setzt sich der Wert des Grundstücks zusammen? Foto: pixabay.com
Eine erste Orientierung bieten bekannte Immobilienportale im Internet. Wer aber sichergehen will, dass er sein Grundstück weder zu teuer anbietet und damit kaum Interessenten findet, noch dass er es unter Wert verkauft, der sollte einen Gutachter zur Ermittlung des Grundstückswerts zu Rate ziehen. Immobiliengutachter ermitteln Grundstückswerte über das Vergleichswertverfahren oder mithilfe von Bodenrichtwerten. Weitere Methoden sind Ertrags- und Sachwertverfahren sowie Bauträgerkalkulation.

Was genau versteht man unter dem Grundstückswert?

Der Grundstückswert ist der Marktwert oder Verkehrswert eines Grundstücks. Bauliche Anlagen werden bei der Ermittlung des Grundstückswert nicht berücksichtigt. Aus diesem Grunde wird der Grundstückswert auch als Bodenwert bezeichnet. Generell werden drei Arten Grundstücken unterschieden: Bauland, Rohbauland und Bauerwartungsland.

Wofür benötige ich den Grundstückswert?

Den Grundstückswert sollte jeder ermitteln lassen, der ein Grundstück verkaufen will. Umgekehrt benötigen auch Kaufinteressenten eine fachkundige Einschätzung darüber, was das ins Auge gefasste Grundstück wert ist und wie es sich nutzen lässt. Darüber hinaus kann die Ermittlung von Grundstückswerten notwendig werden im Zuge einer Scheidung, im Erbfall sowie bei Schenkung, Beleihung und Zwangsversteigerung. 
 
Diese Eigenschaften bestimmen den Wert eines Grundstücks. Foto: pixabay.com
Diese Eigenschaften bestimmen den Wert eines Grundstücks. Foto: pixabay.com

Diese Eigenschaften bestimmen den Wert eines Grundstücks

Wo befindet sich das Grundstück? 

Die Lage gilt als wichtigstes Bewertungskriterium für Immobilien. Dabei wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden. Erstere meint die Region oder Stadt, Letztere das nähere Umfeld des Grundstücks. Bei der Makrolage spielen Aspekte wie Infrastruktur, Image und Kaufkraft einer Region oder Stadt eine Rolle bei der Wertermittlung. Weitere Aspekte können zum Beispiel Umweltbelastungen durch Industriebetriebe oder Überflungsgefahren sein.

Bei der Mikrolage geht es um die direkte Nachbarschaft des Grundstücks. Wichtig für die Wertermittlung sind hier Faktoren wie die Nähe zu Lebensmittelgeschäften, Ärzten und Schulen, aber auch zu Flughäfen, Autobahnen oder Fabriken. Weitere Punkte sind das Vorhandensein von Parkmöglichkeiten, Grünanlagen, Bus- und Bahn-Haltestellen oder auch die Lautstärke in einer Straße oder einem Viertel.  

Die Größe des Richtwertgrundstücks

Viele Kommunen bestimmen Richtwertgrundstücke mit definierten Bebauungsmaßen und Größen. Weicht ein zu bewertendes Grundstück hiervon in den wertbestimmenden Eigenschaften wie bauliche Nutzung, Erschließungszustand, Größe usw. stark davon ab, muss der Bodenrichtwert angepasst werden. Auch der Zuschnitt des Grundstück hat Auswirkungen auf den Bodenrichtwert. Schwer zu erschließende Hanglagen etwa, die höhere Kosten verursachen, sind nicht zum gleichen Preis verkaufbar wie gleichartige Grundstücke auf ebenem Grund.

Ist das Grundstück schon erschlossen?

Der Wert eines Grundstücks steigt, wenn es bereits an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen ist. Gleiches gilt für die Anbindung ans Straßennetz. Der Zugang über eine öffentliche Straße ist Voraussetzung für eine Baugenehmigung. Auch das Vorhandensein oder Fehlen von Wegerechten steigert oder senkt den Grundstückspreis. 

Welche Bebauungsmöglichkeiten gibt es? 

Je uneingeschränkter die Möglichkeiten sind, auf einem Grundstück zu bauen, desto höher ist sein Wert. Umgekehrt gilt: Je mehr Baulasten auf dem Grundstück ruhen, desto mehr Auswirkungen hat dies auf den Wert. Baulasten sind dauerhafte rechtliche Einschränkungen für die Bebauung oder Nutzung von Immobilien, zum Beispiel ein verpflichtender Abstand zum Nachbargrundstück oder die Duldung von Stellplätzen Dritter auf dem eigenen Grundstück.  

Sind Altlasten zu beseitigen?

Ob ein Grundstück frei von Altlasten ist oder darauf Abfälle lagern oder der Boden verunreinigt ist, hat direkte Auswirkungen auf den Grundstückspreis. Denn von der Beschaffenheit des Bodens hängen die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks ab und davon wiederum der Wert des Bodens.

Quelle: h.b.

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