Tipps für einen günstigen Hauskauf-Kredit

Die wenigsten Menschen können einen Hauskauf komplett mit Eigenkapital finanzieren. Sie sind somit darauf angewiesen, einen Immobilienkredit zu bekommen. Damit dieser möglichst günstig ist, sollten verschiedene Kriterien berücksichtigt werden. Welche das sind und wie Kreditnehmer ihre Verhandlungsposition optimieren können, erläutert dieser Artikel.
Wer ein Haus kaufen will, muss sich Gedanken über eine möglichst günstige Finanzierung machen. Foto: pixabay.com / Gerd Altmann
Wer ein Haus kaufen will, muss sich Gedanken über eine möglichst günstige Finanzierung machen. Foto: pixabay.com / Gerd Altmann

Eigenkapital mitbringen

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht zu empfehlen. Banken reduzieren ihr Ausfallrisiko in einem solchen Fall nämlich dadurch, dass sie hohe Kreditzinsen verlangen. Deswegen sollten Antragsteller immer darauf achten, etwa 10%-20% des Kaufpreises über Eigenkapital finanzieren zu können. Außerdem fallen mit einem Hauskauf verschiedene Erwerbsnebenkosten an. Zu den Erwerbsnebenkosten gehören beispielsweise die Notarkosten und die Grunderwerbssteuer. Auch diese Kosten sollten nicht über die Kreditsumme, sondern mittels Eigenkapital finanziert werden. 

Die Erwerbsnebenkosten sind nicht fix, sondern hängen vor allem davon ab, wo sich die neue Immobilie befindet. Beispielsweise fällt die Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch aus und auch die Grundbucheinträge kosten nicht überall dasselbe. Wenn eine Immobilie zudem mit einem Makler gefunden wird, muss die Provision als Erwerbsnebenkosten eingeplant werden. Diese liegt in der Regel bei 3,5%-7%.

Von einer günstigen Zinsbindung profitieren

Es ist für Kreditnehmer sinnvoll, eine Zinsfestschreibung mit der Bank oder dem Kreditinstitut zu vereinbaren. Das gilt umso mehr jetzt, wo die Kreditzinsen aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB ein historisches Tief erreicht haben. Zinsfestschreibung bedeutet in diesem Zusammenhang, das sich Bank und Kreditnehmer darauf einigen, dass die Kreditzinsen für einen festgelegten Zeitraum unverändert bleiben. Sie werden somit nicht von den Schwankungen beeinflusst, die am Finanzmarkt auftreten und teilweise erheblich sind.

Die Zinsbindung muss ein gesundes Mittelmaß erreichen. Ist sie zu kurz, profitieren die Kreditnehmer nicht so stark von niedrigen Zinsen, wie dies möglich wäre. Ist die zu lang, sind die Kreditnehmer an ihre Kreditkonditionen gebunden, selbst wenn die Zinsen am Markt sinken sollten. Deswegen müssen Kreditnehmer bei der Suche nach einem passenden Kredit für ihr Haus unbedingt einschätzen, über welchen Zeitraum hinweg eine Zinsbindung sinnvoll ist. In den meisten Fällen empfiehlt sich eine Zinsbindung von 15 Jahren.

Die individuell beste Monatsrate bestimmen 

Die Bestimmung der perfekten Monatsrate ist extrem wichtig. Foto: pixabay.com / Nattanan Kanchanaprat
Die Bestimmung der perfekten Monatsrate ist extrem wichtig. Foto: pixabay.com / Nattanan Kanchanaprat
Die Bestimmung einer optimalen Monatsrate ist eine der wichtigsten Aufgaben bei der Aufnahme eines Hauskredits. Die Monatsrate sollte so hoch sein, dass der Kredit möglichst schnell abbezahlt ist. So ergeben sich weniger Zinsen und der Kredit wird insgesamt günstiger. Gleichzeitig darf die Monatsrate nicht zu hoch sein, da sie sonst zu einer finanziellen Belastung wird. Sie sollte so gewählt werden, dass sie auch langfristig und über viele Jahre hinweg problemlos bezahlt werden kann.

Als Orientierung bei der Bestimmung einer optimalen Monatsrate hilft die folgende Rechnung: Zins plus 1% Tilgung durch 12 Monate. Wenn beispielsweise ein Kredit von 150.000 € aufgenommen werden soll und ein Zinssatz von 4% zu zahlen ist, entspricht dies 4 + 1 geteilt durch 12. 5% von 150.000 sind 7.500 €. Geteilt durch 12 ergibt das 625 € als Monatsrate. Kann hingegen ein günstigerer Zins von 3% ausgehandelt werden, lohnt es sich, 2% hinzuzuaddieren. So bleibt die Monatsrate von 625 € bestehen, der Kredit ist jedoch schneller abbezahlt.

Auf eine geringe Laufzeit achten

Es ist sinnvoll, eine möglichst kurze Laufzeit für die Rückzahlung eines Kredits zu vereinbaren. Hierdurch wird der Kredit insgesamt günstiger. Die ideale Laufzeit steht im engen Verhältnis zur optimalen Monatsrate. Natürlich wäre es schön, einen Kredit von 150.000 € innerhalb eines Vierteljahres zurückzahlen zu können. Hierfür müssten allerdings jeden Monat 50.000 € erwirtschaftet werden, was für die meisten Menschen nicht zu leisten ist. Die hohe Monatsrate würde somit zu einer massiven Belastung führen, könnte nicht bezahlt werden und es müsste ein zusätzlicher Kredit aufgenommen werden, um den finanziellen Verpflichtungen nachkommen zu können. Da ein solcher Kredit meist mit extrem ungünstigen Kreditkonditionen verbunden ist, sollte diese Situation unbedingt vermieden werden. Die Laufzeit muss deswegen so gewählt werden, dass sie zu einer Monatsrate führt, die auf lange Sicht problemlos bezahlt werden kann.

Die Möglichkeit zur Sondertilgung

Das Leben hält manchmal einige Überraschungen bereit, die bei der Aufnahme eines Kredits noch nicht abzusehen waren. Beispielsweise kann durch eine Erbschaft, eine Beförderung oder einen Lotteriegewinn unerwartet Geld in die Kassen gespült werden. Da ist es praktisch, wenn dieses ohne weiteres genutzt werden kann, um einen Kredit zurückzuzahlen.

Damit dies möglich ist, sollten mit der Bank oder dem Kreditinstitut Sondertilgungen vereinbart werden. Wenn einmal mehr Geld als erwartet zur Verfügung steht, kann dies genutzt werden, um einen Kredit schneller abzubezahlen. Das ist nämlich nur dann möglich, wenn es ausdrücklich vertraglich vereinbart ist. Viele Kreditinstitute haben eine Sondertilgung von 5% standardmäßig in ihren Verträgen drin. Sollte dies nicht der Fall sein, sollten Kreditnehmer versuchen, Sondertilgungen in den Vertrag aufzunehmen.

Die Bonität ist entscheidend

Die Höhe der Kreditzinsen hängt maßgeblich von der Bonität der Kreditnehmer ab. Bei einer schlechten Bonität besteht für die Banken und Kreditinstitute ein hohes Ausfallrisiko. Dieses gleichen sie aus, indem sie hohe Kreditzinsen verlangen. Wenn eine gute Bonität vorliegt, ist das Risiko für die Geldgeber deutlich geringer. Entsprechend bieten sie Kredite zu günstigen Konditionen an.

Um etwas über ihre Antragsteller zu erfahren, arbeiten Banken und Kreditinstitute mit Auskunfteien wie der Schufa zusammen. Hier sind viele Finanzinformationen über die Antragsteller gespeichert, die eine guten Eindruck von deren Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral vermitteln. Kreditnehmer sollten deshalb darauf achten, dass ihre Bonität möglichst gut ist. Hierfür ist es einerseits wichtig, Rechnungen immer pünktlich zu bezahlen. Außerdem muss darauf geachtet werden, die Anzahl an Bankkonten und Kreditkarten möglichst gering zu halten. Außerdem lohnt es sich, regelmäßig zu prüfen, ob die Daten bei den Auskunfteien korrekt und aktuell sind. Falls nicht müssen Änderungen beziehungsweise Löschungen beantragt werden.

Fazit

Ein Hauskauf ist eine kostspielige Angelegenheit. Deswegen lohnt es sich, alle Maßnahmen zu ergreifen, um die Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Insbesondere durch eine gute Bonität, einen soliden Finanzplan und Eigenkapital ist es Kreditnehmern möglich, Einfluss auf die Kreditzinsen zu nehmen. Auf diese Weise kommen sie an Ihr Traumhaus und müssen hierfür vergleichsweise wenig bezahlen.

Quelle: e.l.

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