28.01.2020

Tipps für den perfekten Bauplatz

Daran verzweifelt ist wahrscheinlich noch niemand. Doch die Suche nach dem idealen Grundstück, um sein eigenes Traumhaus darauf zu bauen, gestaltet sich manchmal schwieriger als erwartet. In den vergangenen Jahren gab es in Deutschland bedingt durch die niedrigen Zinsen geradezu einen Bauboom.

Wo Bauland ausgewiesen ist oder in naher Zukunft erschlossen wird, lässt sich bei den Kommunen erfragen. Foto: pixabay.com

In der Folge hat die gesteigerte Nachfrage nach passenden, baureifen Grundstücken dazu geführt, dass das Angebot kleiner und die Preise höher geworden sind. Insbesondere in Ballungsgebieten wird es immer schwieriger, einen passenden Bauplatz zu finden. Häufig ist es einfacher, ein fertiges Haus zu erwerben. Hier lauern auch verschiedene Fallen. Nachfolgend finden künftige Bauherren Tipps, wie sie den perfekten Bauplatz finden und erwerben, ohne dabei sprichwörtlich über den Tisch gezogen zu werden.

Ein erster Anhaltspunkt für den Kaufpreis: der Bodenrichtwert

Der Kaufpreis eines Baugrundstücks hängt nicht allein von der Nachfrage ab. Viele weitere Faktoren spielen dabei eine Rolle, beispielsweise wie die Lage ist oder welche Infrastruktur bereits vorhanden ist. Ein wichtiger erster Anhaltspunkt für den Wert eines Grundstücks ist der sogenannte Bodenrichtwert. Er gibt in Euro pro Quadratmeter an, wie hoch der durchschnittliche Lagewert ist. Die Bodenrichtwerte für die verschiedenen Regionen beschließt ein Gutachterausschuss jedes Jahr zum 31. Dezember. Grundlage für den Bodenrichtwert sind die gesammelten Kaufpreise für Bauland in einer Region und die Situation im regionalen Grundstücksmarkt. Wer sich für den Bodenrichtwert in einer bestimmten Region interessiert, kann diesen beim zuständigen Liegenschaftsamt anfragen. Dieser Wert hilft sowohl den Käufern wie auch den Verkäufern von Baugrundstücken bei der Preiskalkulation. Weitere Informationen dazu finden sich auch unter bodenrichtwert.de.

Den richtigen Ansprechpartner finden

Um ein gutes Baugrundstück zu finden, gibt es verschiedene Wege. Ausschlaggebend sind am Ende meist der Preis pro Quadratmeter und die Nebenkosten des Erwerbs. Wer sich für eine bestimmte Region interessiert, kann im Internet unter quadratmeterpreise.de schon vorab den durchschnittlichen Preis recherchieren und sich weitere Informationen beschaffen.

Das Baugrundstück vom Makler
Makler haben sowohl gute Kenntnisse im Baurecht und kennen auch den Immobilienmarkt. Sie stehen interessierten Häuslebauern zur Seite, um ein passendes Grundstück zu finden. Diese Leistung hat ihren Preis. Der Makler bekommt eine Provision bei erfolgreicher Vermittlung, die – je nach Bundesland – zwischen 3,57 und 7,14 Prozent vom Kaufpreis beträgt. Die Mehrwertsteuer kommt noch obendrauf.
Das Baugrundstück von der Kommune
Bei der Kommune nachzufragen, kann ebenfalls vielversprechend sein. Kleine und mittlere Gemeinden, die erschlossene Wohngebiete haben, sind hier sehr aufgeschlossen und daran interessiert, einen Lückenschluss in der Wohnbebauung zu erwirken. Häufig verkaufen sie das Bauland zu einem günstigen Preis und zudem ist keine Vermittlungsprovision zu zahlen. Allerdings hat sich auch dieser Tipp bereits herumgesprochen und es gibt in vielen Kommunen lange Wartelisten auf Bauplätze.
In einer Immobilienbörse im Internet suchen
Im Internet finden sich viele Immobilienbörsen mit einem regionalen und überregionalen Angebot sowohl von Maklern wie auch von Privatpersonen. Die Suche erfolgt meist über eine Suchmaske und ist sehr bequem. Die Beschreibungen der jeweiligen Immobilien sind ausführlich, meistens sind auch einige Fotos dabei.
Das Grundstück vom Bauträger
In Ballungsgebieten sind Baugrundstücke Mangelware. Hier können künftige Bauherren über einen Bauträger dennoch das passende Grundstück finden. Allerdings führt diese Vermittlung meist dazu, dass eine vertragliche Bindung entsteht und der Bauträger das Haus dann auch baut.

Was hat der Bebauungsplan damit zu tun?

Beim Kauf eines Grundstückes für das künftige Traumhaus spielt nicht nur der Quadratmeterpreis eine wichtige Rolle. Bevor es endlich zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag kommt, ist es empfehlenswert zunächst den Bebauungsplan zu checken. Künftige Bauherren können dies bei der zuständigen Gemeinde tun. Im Bebauungsplan ist beispielsweise festgelegt,

wie viele Stockwerke ein Haus haben darf,
ob eine bestimmte Dachform vorgeschrieben ist
oder ein bestimmter Baustil.

Außerdem gibt er Aufschluss über Größe und Form, die das Haus haben darf. Darüber hinaus ist dort auch festgelegt, welche Mindestabstände zum Nachbar einzuhalten sind.

Im Grundbuch finden sich eventuell weitere wichtige Informationen, die unter Umständen die Nutzung der Immobilie einschränken könnten, wie eingetragene Wegerechte oder ein Vorkaufsrecht. Dort finden sich auch Informationen über eventuell bestehende finanzielle Lasten wie eine Hypothek.

Ist ein Grundstück nicht an das öffentliche Ver- und Entsorgungsnetz angeschlossen, kann das teuer werden. Foto: pixabay.com

Wichtige Frage: Ist das Grundstück überhaupt erschlossen?

Interessenten für ein Grundstück oder ein bestimmtes Baugebiet sollten sich vorab genau danach erkundigen, ob der Bauplatz erschlossen ist. Inwieweit sind schon Anschlüsse an Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung gelegt? Gibt es bereits Telefonanschlüsse oder Kabelfernsehen? Sind diese Anschlüsse noch nicht fertig, kommen auf den künftigen Bauherren zusätzliche Kosten zu, die sich auf mehrere Tausend Euro summieren können. Tipps, wie sich die Erschließungskosten senken lassen, gibt es bei merkur.de. Die Erschließung kann sich über Jahre hinziehen und damit Verzögerungen beim Hausbau verursachen. Allerdings sind unerschlossene oder nicht voll erschlossene Grundstücke meist günstig zu haben.

Ehemals gewerblich genutzte Grundstücke bergen Gefahren, wie beispielsweise Altlasten im Boden. Foto: pixabay.com

Ist das Grundstück mit Altlasten belastet?

Beim Bauamt, dem Umweltamt des Landkreises oder beim Altlastenkataster können sich Interessenten informieren, ob ein Grundstück ein Altlastenverdachtsfall ist. Solche Anfragen sind in der Regel kostenpflichtig. Bei Altlasten handelt es sich um Stoffe, die die Umwelt gefährden, wie Öl, Elektronikschrott oder Chemikalien, die sich im Boden befinden können. Das ist häufig der Fall, wenn es sich um alte Industrie- oder Gewerbegrundstücke handelt, die noch nicht saniert sind. Weitere Informationen dazu liefert das Umweltbundesamt unter bmu.de. Im Zweifelsfall lohnt sich ein Bodengutachten. Ein solches Gutachten, das Geotechniker und Ingenieurbüros anfertigen, kostet meist circa 1.500 Euro. Eine spätere Sanierung oder eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Käufer ist um einiges teurer und kostet viel Zeit.

Was kostet ein Grundstückskauf?

Zum eigentlichen Kaufpreis des Grundstücks kommen anschließend noch verschiedene Nebenkosten, die künftige Bauherren nicht vernachlässigen dürfen. Da sind zum einen die bereits erwähnten Maklergebühren. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die bei jedem Grundstückskauf an den Staat zu zahlen ist. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Gesamtkaufpreis. Ein etwas kleinerer, aber unvermeidbarer Posten sind die Notarkosten. Sie belaufen sich auf circa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie sind notwendig, weil der Notar die Eintragung ins Grundbuch veranlassen muss.

Quelle: e.l.