Baufinanzierung: Der schnellste Weg zum Wohneigentum
Die Bauzinsen sind in den letzten Monaten auf rund 3,5 Prozent im Jahr angestiegen. Im historischen Vergleich stehen sie damit immer noch auf einem eher günstigen Wert. Daher ist es nicht verwunderlich, dass bei vielen Deutschen nach wie vor der Wunsch nach einem Eigenheim in Form einer Bestandsimmobilie, eines Neubaus oder eines Fertighauses vorhanden ist.
Denn neben einer Verbesserung des Wohnumfeldes entfällt beim Einzug in die eigene Wohnimmobilie die teure Miete. Obendrein gilt Wohneigentum als ein solider Pfeiler bei der Altersversorgung. Allerdings steht den wenigsten Haushalten das notwendige Kapital zur Verfügung, um eine Immobilie komplett in einem Rutsch zu bezahlen. Es muss auf eine Baufinanzierung beziehungsweise einen Immobilienkredit zurückgegriffen werden. Was ist dabei zu berücksichtigen? Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger wird die Baufinanzierung! Foto: Skitterphoto / pixabay.com
Was wird unter einer Baufinanzierung verstanden?
Für die meisten Verbraucher ist der Kauf einer Wohnimmobilie mit der größten Investition ihres Lebens verbunden. Wer nicht mit einer Erbschaft rechnen kann, für den ist es fast unmöglich, die bei einem Immobilienkauf notwendigen sechs- bis siebenstelligen Beträge aufzubringen. In einer solchen Situation springt eine Baufinanzierung ein.
Unter einer Baufinanzierung wird ein zinsgünstiger Kredit verstanden, der im Zusammenhang mit der Bildung von Wohneigentum vergeben wird. Die niedrigen Zinssätze kommen zustande, weil die Darlehenssumme zweckgebunden ist und beispielsweise nicht für Konsumausgaben oder den Kauf eines Autos ausgegeben werden darf.
Bei einem Immobilienkredit sind Aspekte wie der Kaufpreis der Immobilie, das vorhandene Eigenkapital, das zur Verfügung stehende Einkommen sowie die Tilgungshöhe und die Zinsbindung von entscheidender Bedeutung. Um den besten Anbieter zu finden, bedarf es einiger Recherchearbeit. Es empfiehlt sich, auf die Expertise von Finanzierungs-Portalen wie imbf, dem Spezialisten für Baufinanzierung in Nürnberg, zurückzugreifen. So lassen sich die besten Anbieter innerhalb kürzester Zeit ermitteln.
Welche Vorhaben lassen sich über einen Immobilienkredit finanzieren?
Eine Baufinanzierung lässt sich dann realisieren, wenn der Erwerb oder der Bau einer Immobilie ins Auge gefasst wird. Außerdem greift sie bei Modernisierungen und Sanierungen.
Dabei sollte hinsichtlich der Kreditsumme eher großzügig kalkuliert werden, damit die Gelder für das gesamte Bauvorhaben ausreichen. Ansonsten kommt es in der Regel zu einer Anschlussfinanzierung, die mit weiteren Kosten verbunden ist. Die folgenden Projekte lassen sich über einen Immobilienkredit finanzieren:
Immobilienkredite werden von der Hausbank, einer Direktbank oder von einem anderen spezialisierten Finanzdienstleister vergeben. Bei Letzteren lässt sich der Vergabeprozess größtenteils online abwickeln. Dadurch stehen die benötigten Gelder schneller bereit.
Überdies unterhalten Direktbanken und Finanzdienstleister kein kostenintensives Filialnetz, sodass sie Baufinanzierungen mit günstigeren Konditionen als die Hausbank ausstatten können.
Wie errechnet sich der Marktwert einer Immobilie?
Der Kaufpreis einer Immobilie hat entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Baufinanzierung. Üblicherweise wird der genaue Marktwert einer Immobilie von einem lizenzierten Gutachter ermittelt. Um einen Schätzwert zu erhalten, wird in der Regel die aktuelle Monatsmiete herangezogen und mit 360 multipliziert. Eine Wohnung, die für 800 Euro vermietet wird, ist daher im Normalfall etwa 288.000 Euro wert.
Welche Vorgaben sind zu erfüllen?
Eine günstige Baufinanzierung ist an gewisse Voraussetzungen gebunden. Diese betreffen sowohl den persönlichen als auch den finanziellen Hintergrund des künftigen Immobilienbesitzers.
Persönliche Anforderungen
Damit eine Baufinanzierung gewährt wird, muss der Kreditnehmer die folgenden Anforderungen erfüllen:
Lebensalter zwischen 18 und etwa 50 Jahren
Konto bei einer Bank mit Sitz in Deutschland
Ständiger Wohnsitz in Deutschland
Finanzielle Vorgaben
Genauso wichtig ist es, dass der Kreditnehmer einer Prüfung seiner Kreditwürdigkeit standhält. Das kreditgebende Institut untersucht dabei die folgenden Aspekte:
Die Höhe und die Regelmäßigkeit des verfügbaren Einkommens
Das vorhandene Eigenkapital
Der Wert des Objektes
Einen positiven Schufa-Score
Zusätzliche Sicherheiten
Wie hoch muss der Eigenkapitalanteil sein?
Experten raten von einer Vollfinanzierung ab, weil dann höhere Zinsen berechnet werden. Es ist üblich, dass mindestens 20 Prozent der Baukosten und Baunebenkosten aus Eigenmitteln aufgebracht werden. Die Geldgeber akzeptieren diese in der folgenden Form:
Sparguthaben
Bausparvertrag
Bargeld
Edelmetalle
Aktiendepot
Sachwerte
Lebensversicherung
Rentenversicherung
Muskelhypothek (Eigenleistungen am Bau)
Welche Fördermittel können beantragt werden?
Bauherren stehen unter gewissen Umständen staatliche Fördermittel zur Verfügung, die beantragt werden müssen, bevor das Bauprojekt in die Planungsphase eingetreten ist.
Dabei handelt es sich um zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die mit der normalen Baufinanzierung kombiniert werden können. Die Fördermittel werden bevorzugt im Zusammenhang mit einer energetischen Sanierung, eines Umbaus mit dem Ziel der Barrierefreiheit oder der Installation einer Photovoltaikanlage vergeben.
Obendrein zahlt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Tilgungszuschüsse für eine Dämmung oder den Einbau einer modernen Heizungsanlage. Weitere Fördermittel werden über Wohn-Riester zur Verfügung gestellt. Familien mit Kindern können mit dem kürzlich eingeführten Baukindergeld rechnen.
Je nach Bundesland oder Kommune können sich Bauherren um regionale Fördermittel bemühen, die aber in der Regel an die Selbstnutzung der Immobilie und die jeweilige Einkommenssituation geknüpft sind.
Der Weg zum günstigen Immobilienkredit
Ein Immobilienkredit orientiert sich am Bedarf des Bauherrn und muss individuell berechnet werden. Bevor es zur Auszahlung kommt, sind mehrere Schritte notwendig.
Kassensturz und Ermittlung des Kapitalbedarfs
Vor der Antragstellung einer Baufinanzierung obliegt es dem Bauherrn, seine finanziellen Kapazitäten auszuloten, um die Leistungsfähigkeit des eigenen Haushalts zu ermitteln. Dabei werden vom zur Verfügung stehenden Einkommen alle monatlichen Ausgaben, die für den Lebensunterhalt und zur Deckung anderer Verpflichtungen notwendig sind, abgezogen.
Der verbliebene Rest kann unter der Berücksichtigung des Eigenkapitals für Tilgung und Zinszahlungen verwendet werden. In Verbindung des Marktwerts der Immobilie lässt sich auf diese Art und Weise der tatsächliche Finanzbedarf feststellen.
Kreditgeber und passende Immobilie suchen
Steht der Finanzbedarf fest, beginnt die Suche nach einem geeigneten Kreditgeber. Am bequemsten geschieht dies in Zeiten der fortschreitenden Digitalisierung über einen Kreditvermittler, der mit Hunderten von Kreditgebern in Verbindung steht und die besten Lösungen innerhalb von wenigen Minuten vorstellt.
Im gleichen Zeitraum kann die Suche nach einer Immobilie begonnen werden, die den Anforderungen des Bauherrn entspricht. Sobald der Kapitalbedarf bekannt ist und eine geeignete Immobilie gefunden wurde, wird der Prozess der Antragstellung auf der Website des Anbieters in Gang gesetzt.
Notartermin
Nachdem der Baufinanzierung stattgegeben wurde, kommt in Deutschland zwingend ein Notar ins Spiel. Dieser setzt einen Kaufvertrag auf und kümmert sich um den notwendigen Grundbucheintrag, der bei einem Eigentümerwechsel vorzunehmen ist.
Diese Fehler werden bei der Beantragung eines Baukredits teuer
Der Erwerb von Wohneigentum über eine Baufinanzierung ist komplex. Kleine Fehler ziehen hohe Kosten nach sich. Vor allem sollten Finanzierungslücken vermieden werden, indem die Kaufnebenkosten (unter anderem für Notar, Erschließung des Baugrundstücks; Außenanlagen, Grundbuchamt) nicht vernachlässigt werden.
Außerdem wird oft der Eigenkapitalanteil und die Tilgungsrate zu niedrig angesetzt, wodurch sich die Kreditsumme unnötigerweise erhöht. Viele vergessen die Vereinbarung von Sondertilgungen, mit denen sich die Schulden schneller abtragen lassen. Zudem muss auf die Zinsbindung geachtet werden. Dabei gilt, dass eine lange Zinsbindung bis zu 20 Jahren bei niedrigen Zinsen zu bevorzugen ist. Bei hohen Zinsen sollte die Zinsbindung nicht mehr als fünf Jahre betragen.
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