Tipp: Wert von Gewerbeimmobilien berechnen

Faktoren, die den Wert von Gewerbeimmobilien beeinflussen

Das Verständnis der Feinheiten der Bewertung von Gewerbeimmobilien beinhaltet die Untersuchung verschiedener Einflussfaktoren. Diese Elemente tragen gemeinsam dazu bei, den wahren Wert eines gewerblichen Vermögenswerts zu bestimmen. Hier ist eine Aufschlüsselung der wichtigsten Faktoren:

• Vergleichsverkäufe:
  Der kürzliche Verkauf vergleichbarer Immobilien auf demselben Markt setzt den Ton für die Bewertung einer Immobilie. Diese Verkäufe, auch "Comps" genannt, beeinflussen den wahrgenommenen Wert einer bestimmten Gewerbeimmobilie.
• Kapitalisierungssätze (Cap Rate):
  Die Cap Rate spiegelt die Rendite wider, die ein Investor bei einem Barerwerb erwarten könnte. Berechnet durch die Division des Netto-Betriebsergebnisses (NOI) durch den aktuellen Wert der Immobilie misst sie die Risikowahrnehmung des Marktes.
• Ersatzkosten:
  Besonders wichtig in schnell wachsenden Märkten wird das Verständnis der Kosten für den Ersatz einer Immobilie entscheidend. Die Bedrohung durch neuere, technologisch fortschrittliche Immobilien, die den Markt betreten, erfordert ein Bewusstsein für Ersatzkosten.
• Marktbedingungen:
  Marktdynamiken, einschließlich Angebot und Nachfrage, beeinflussen direkt die Mietpreise und somit die Immobilienwerte. Begrenztes Angebot und starke Nachfrage, wie beispielsweise beim kleines Büro mieten, können die Mietpreise erhöhen und somit Investoren zugutekommen, während Überangebot den gegenteiligen Effekt haben kann.
• Nützlichkeit:
  Die Funktionalität und Nützlichkeit einer Immobilie tragen erheblich zu ihrer Nachfrage und damit zu ihrem Wert bei. Immobilien, die wesentliche Bedürfnisse der Gemeinschaft erfüllen, wie Banken oder Lebensmittelgeschäfte, neigen dazu, einen höheren Wert zu haben.
• Angebots- und Nachfragedynamik:
  In einem Subset von Marktbedingungen beeinflusst das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage die Mietpreise und Immobilienbewertungen. Begrenztes Angebot in Verbindung mit starker Nachfrage, wie zum Beispiel im Fall des Office Center München, neigt dazu, die Mietpreise zu erhöhen und Investoren zugute zu kommen.
• Übertragbarkeit:
  Die Leichtigkeit, mit der eine Immobilie verkauft werden kann, oder ihre Übertragbarkeit, beeinflusst ihren Wert. Hoch übertragbare Immobilien können im Vergleich zu weniger leicht vermarktbareren einen Aufschlag haben.

Das Verständnis dieser Faktoren bildet die Grundlage für das Verständnis, wie die Werte von Gewerbeimmobilien abgeleitet werden und wie der komplexe Tanz der Marktkräfte ihren Wert formt.
Gemeinsam verwendete Bewertungsansätze:

Kostenansatz

Der Kostenansatz zur Bewertung von Gewerbeimmobilien basiert auf dem Prinzip, dass ein rationaler Käufer nicht mehr für eine Immobilie zahlen würde, als es kosten würde, eine ähnliche von Grund auf neu zu bauen. Hier ein genauerer Blick auf die Hauptkomponenten dieses Ansatzes:

• Ersatzkosten:
  Die geschätzten Kosten für den Bau eines Gebäudes mit der gleichen Nützlichkeit wie die zu bewertende Immobilie bilden die Ersatzkosten. Zwei Methoden, Ersatz und Reproduktion, helfen bei der Bewertung dieser Kosten unter Berücksichtigung von Materialien und Bauweisen.
• Abschreibung:
  Abschreibung bedeutet den allmählichen Wertverlust einer Immobilie aufgrund physischer Verschlechterung im Laufe der Zeit. Das Verständnis und die Bewertung von Abschreibung sind entscheidend für eine präzise Bewertung nach der Kostenmethode.
• Grundstückswert:
  Der aktuelle Wert des Landes ist eine entscheidende Komponente, oft durch die Methode des direkten Vergleichs bestimmt. Kürzliche Verkäufe vergleichbarer Parzellen helfen dabei, den gegenwärtigen Wert des Landes festzustellen.
• Einkommensansatz: 
  Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien nimmt der Einkommensansatz oder Kapitalisierungsansatz eine zentrale Stellung ein. Diese Methode, die im Bereich der gewerblichen Immobilienbewertung weit verbreitet ist, basiert darauf, das Netto-Betriebsergebnis (NOI) einer Immobilie zu bewerten und einen ausgewählten Kapitalisierungssatz anzuwenden. Hier ein genauerer Blick auf die wesentlichen Bestandteile:
• Netto-Betriebsergebnis (NOI):
  Es handelt sich um das Brutto-Mieteinkommen einer Immobilie abzüglich der Betriebskosten. Dient als grundlegendes Element zur Beurteilung der Ertragsfähigkeit der Immobilie.
• Kapitalisierungsrate:
  Diese Rate ist entscheidend und repräsentiert die Rendite, die ein Investor bei einem Barerwerb erwarten könnte. Oft auf Grundlage der beobachteten Kapitalisierungssätze bei kürzlichen Verkäufen vergleichbarer Immobilien bestimmt, signalisiert sie das wahrgenommene Risiko des Marktes.

Das Verständnis der Feinheiten des Einkommensansatzes wird für Investoren, die das Potenzial einer Immobilie zur Einkommensgenerierung bewerten wollen, unerlässlich. Zusätzlich ist es wichtig, sich im Bereich der Abschreibung und ihrer Auswirkungen auf die Kapitalertragssteuern zu bewegen und sich der Abschreibungsrückführung bewusst zu sein, um ein nuanciertes Verständnis der Gesamtinvestitionsrenditen zu erhalten.

Vergleichswertansatz

In der komplexen Landschaft der Bewertung von Gewerbeimmobilien spielt der Vergleichswertansatz, auch als Vergleichsansatz oder Marktwertansatz bekannt, eine zentrale Rolle. Diese Methode schöpft Erkenntnisse aus kürzlich erfolgten Verkäufen ähnlicher Immobilien auf dem Markt und bietet eine nuancierte Perspektive auf den Wert einer Immobilie.

• Vergleichbare Immobilien:
  Sachverständige prüfen sorgfältig Immobilien mit vergleichbarer Nutzung und Größe, die kürzlich verkauft oder gelistet wurden. Faktoren wie Größe, Zustand, Lage und Annehmlichkeiten werden untersucht, um geeignete Vergleichsobjekte zu identifizieren.
• Marktwertansatz:
  Der Ansatz beinhaltet die Festlegung eines Wertebereichs durch detaillierte Marktforschung. Anpassungen werden dann basierend auf den spezifischen physischen Merkmalen der zu bewertenden Immobilie vorgenommen.

Obwohl der Vergleichswertansatz im Bereich des Wohnimmobilienmarktes verbreiteter ist, kann seine Bedeutung bei gewerblichen Transaktionen nicht überbetont werden. Investoren, die sich auf die Bewertungsreise begeben, finden diese Methode als wertvolles Werkzeug, das Einblicke in den Wert einer Immobilie im Hinblick auf kürzliche Verkäufe und die dynamische Natur des Marktes bietet.

Ansatz des Bruttomietmultiplikators (Gross Rent Multiplier, GRM)

Im Bereich der gewerblichen Immobilienbewertung fungiert die Methode des Bruttomietmultiplikators (GRM) als strategisches Werkzeug zur Annäherung an den Wert einer Immobilie auf der Grundlage ihres Brutto-Mieteinkommens. Diese Methode umfasst einen zweistufigen Prozess zur Ableitung des geschätzten Werts einer Immobilie.

• Berechnung des GRM:
  Der erste Schritt besteht darin, den Bruttomietmultiplikator für kürzlich erfolgte Verkäufe vergleichbarer Immobilien zu bestimmen. Diese Berechnung umfasst die Division des Verkaufspreises durch die jährlichen Bruttomieten und bietet einen Maßstab für die Immobilienbewertung.
• Anwendung des GRM:
  Sobald der GRM durch die Analyse vergleichbarer Immobilien festgelegt ist, kann er auf das Bruttoeinkommen der zu bewertenden Immobilie angewendet werden. Wenn beispielsweise der berechnete GRM für vergleichbare Immobilien 10 beträgt und das Bruttoeinkommen der zu bewertenden Immobilie 500.000 USD beträgt, könnte eine vernünftige Schätzung ihres Werts 5.000.000 USD sein.

Die folgende Tabelle zeigt die GRM-Berechnung für verschiedene Immobilien auf dem Markt:
 

Eigentum	Verkaufspreis	Jährliche Bruttomieten	Bruttomietmultiplikator (GRM)
Objekt A	$4,000,000	$400,000	10
Objekt B	$6,000,000	$550,000	10,91
Objekt C	$3,500,000	$320,000	10,94

Der GRM-Ansatz dient als wertvolle Kennzahl im Werkzeugkasten der gewerblichen Immobilien und bietet eine vereinfachte, aber effektive Möglichkeit, den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der Dynamik des Bruttomieteinkommens auf dem Markt zu bewerten.

Warum der Wert von Gewerbeimmobilien wichtig ist 

Das Verständnis des Werts einer Gewerbeimmobilie ist an zwei entscheidenden Punkten entscheidend: beim Kauf und beim Verkauf. Während der Kaufphase sieht sich ein Investor der Herausforderung gegenüber, das Potenzial der Immobilie mit seinen Renditezielen in Einklang zu bringen. Eine genaue Bewertung ist entscheidend, um eine wohlüberlegte Investition sicherzustellen und die Zahlung eines überhöhten Preises zu vermeiden. Umgekehrt liegt beim Verkauf der Fokus darauf, die Rendite zu maximieren. Der Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreisen bildet einen wesentlichen Bestandteil der Investitionsrendite im Bereich Gewerbeimmobilien. Im Wesentlichen haben die Werte von Gewerbeimmobilien einen tiefgreifenden Einfluss auf Investitionsergebnisse, und eine präzise Bewertung ist ein entscheidender Faktor beim Navigieren durch die Feinheiten des Immobilienmarktes.

Was den Wert von Gewerbeimmobilien beeinflusst 

Der Wert von Gewerbeimmobilien ist ein nuanciertes Zusammenspiel verschiedener Faktoren, die ihre Marktposition auf komplexe Weise formen. Verkaufsvergleiche, eine gängige Methode, leiten den Wert aus jüngsten Verkäufen ähnlicher Immobilien auf dem Markt ab und dienen als Benchmark für die Bewertung. Kapitalisierungsraten (Cap Rate) spiegeln die Rendite wider, die ein Investor bei einem Barankauf erwarten könnte, und dienen als Indikator für das wahrgenommene Risiko auf dem Markt. Gleichzeitig bewerten Ersatzkosten die Kosten für den Neubau einer Immobilie unter Berücksichtigung technologischer Fortschritte und Markttrends.

Marktbedingungen, ein entscheidender Einflussfaktor, bestimmen die Mietpreise und beeinflussen folglich den Wert von Immobilien. Regionen mit begrenztem Angebot und hoher Nachfrage sehen oft steigende Mietpreise und folglich erhöhte Immobilienwerte. Die Nützlichkeit einer Immobilie, insbesondere ihre strategische Lage und Funktion, beeinflusst maßgeblich die Nachfrage und somit ihren Wert.

Angebot und Nachfrage, im weiteren Kontext der Marktbedingungen, beeinflussen weiterhin Mietpreise und Immobilienbewertungen. In Märkten mit begrenztem Angebot, aber starker Nachfrage, neigen die Immobilienwerte dazu zu steigen und schaffen günstige Bedingungen für Investoren. Im Gegensatz dazu kann ein Überangebot am Markt in Verbindung mit geringer Nachfrage Mietpreise und Immobilienwerte senken und Herausforderungen für Investoren darstellen.

Die Übertragbarkeit, die Leichtigkeit, mit der eine Immobilie verkauft werden kann, fügt einen weiteren Aspekt zu ihrem Wert hinzu. Hoch übertragbare Immobilien, die stark nachgefragt werden, erzielen oft einen Aufschlag im Vergleich zu weniger leicht vermarktungsfähigen Objekten. Zusammenfassend bestimmt der komplexe Tanz dieser Faktoren gemeinsam die dynamische Landschaft der Werte von Gewerbeimmobilien und bietet Investoren einen umfassenden Blick auf die Immobilienwelt.

Fazit 

Zusammenfassend ergibt sich die Bewertung von Gewerbeimmobilien als eine delikate Fusion von Kunst und Wissenschaft. Sie erfordert das Navigieren durch eine Landschaft von Annahmen und Schätzungen, bei der gängige Methoden als Leitfäden dienen. Das komplexe Netzwerk von Faktoren, von Marktdynamik und Nützlichkeit bis hin zu Übertragbarkeit und Ersatzkosten, formt gemeinsam den Wert von Gewerbeimmobilien. Das Verständnis dieses komplexen Tanzes ist entscheidend für Investoren, die Erfolg im dynamischen Bereich des Gewerbeimmobilienmarktes suchen. Präzise Bewertungsmethoden, verankert in sowohl künstlerischer Überlegung als auch wissenschaftlicher Präzision, bilden das Fundament für fundierte Entscheidungen in der ständig wandelnden Welt von Immobilientransaktionen im gewerblichen Bereich.

Quelle: j.t.