Bauträger vs. Käufer: Vorzeitiger Einzug rückgängig gemacht

Immer wieder kommt es zu Konflikten zwischen Bauträgern und Immobilienerwerbern, wenn es um die Übergabe und Zahlung der letzten Raten geht. So auch in einem aktuellen Fall, in dem die auf Baurecht spezialisierte Kanzlei KOENEN RECHTSANWÄLTE am Landgericht Münster den Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Wiedereinräumung des Besitzes erreichte. Im konkreten Fall hatten die Käufer einer Eigentumswohnung dem Bauträger keinen Zutritt mehr gewährt, obwohl vereinbarte Zahlungen nicht erfolgt waren.

Solange nicht alle Raten komplett bezahlt sind, bleibt die Wohnung oder das Haus im Eigentum des Bauträgers. Dieser kann dem zukünftigen Eigentümer vorab Zutritt gewähren, ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Schafft der Erwerber nach eingeräumtem Zutritt jedoch neue Voraussetzungen durch bauliche Veränderungen, etwa den Einbau einer Tür und eines Schlosses, wäre dies eine rechtswidrige vorzeitige Inbesitznahme.

Bauträger können diese Inbesitznahme durch eine einstweilige Verfügung rückgängig machen, wie jetzt im aktuellen Fall: „Werden neue Fakten geschaffen und der rechtmäßige Besitzer, der Bauträger, hat keinen Zutritt mehr zu seinem Eigentum, muss der Bauträger sofort handeln“, erklärt Dr. Andreas Koenen, Inhaber der Kanzlei KOENEN RECHTSANWÄLTE und Dozent der renommierten Deutschen Anwaltakademie im Bereich Bauträgerrecht. Mit der einstweiligen Verfügung bzw. deren Vollstreckung erhält der Bauträger seinen Besitz zurück.

In der Praxis haben die Erwerber eines Bauträgervertrages häufig den Wunsch, ihr neues Domizil früh nutzen zu können oder dort eventuell noch Eigenleistungen zu erbringen. In diesem Zusammenhang kommt es maßgeblich darauf an, ob der Bauträger einen Besitzverschaffungswillen hat. Er muss also bereit sein, seinem „Käufer“ den Besitz tatsächlich zu verschaffen. Dies ist in der Regel jedoch nur dann der Fall, wenn der „Käufer“ bzw. Erwerber Zug um Zug gegen Besitzübergabe die entsprechende Rate zahlt.

Die Erwerber sind also nicht befugt, dem Bauträger – auf welche Weise auch immer – den Zutritt zum Grundstück bzw. zur Wohnung verweigern oder unmöglich zu machen. „Ein neues Türschloss etwa enthebt den Bauträger aus seiner Besitzstellung. Die einstweilige Verfügung ermöglicht dann die Wiedereinräumung des Besitzes, und zwar auf Kosten des Erwerbers“, erläutert Dr. Koenen. „Wir erleben diese Thematik immer häufiger. Wenn die Erwerber in dieser Situation nicht zielgerichtet, d.h. aber auch mit Bedacht vorgehen, haben sie gegenüber dem Bauträger keine Chance“, so der Baurechtsspezialist abschließend.

16.08.2012 - Quelle: KOENEN RECHTSANWÄLTE / Borgmeier PR