Rolle der Zinsen bei einer Baufinanzierung

Der Weg zum Eigenheim: Alles beginnt mit der Kalkulation

Bevor der Traum von den eigenen vier Wänden realisierbar ist, muss häufig genau kalkuliert werden. Das Gros der deutschen Immobilienbesitzer kann sich den Traum nicht ausschließlich aus eigenen Mitteln erfüllen, sondern nutzt dafür Unterstützung durch eine Baufinanzierung.

Bis zur Vertragsunterschrift und Bereitstellung der Darlehenssumme müssen potenzielle Immobilienbesitzer viel Zeit und Geduld mitbringen. Schließlich gilt es, die besten Darlehenskonditionen zu finden, denn für die nächsten Jahre und Jahrzehnte muss eine sichere Rückzahlung des Kredites gewährleistet sein. Im Fokus steht die benötigte Darlehenssumme, die sich beispielsweise durch eine Vorstellung des gewünschten Haustyps, der Grundstücksgröße und des Wohnumfeldes ergibt. Auch das zur Verfügung stehende Eigenkapital spielt bei der Darlehenskalkulation eine wesentliche Rolle. Je höher dessen Anteil, desto weniger liquide Mittel werden durch die Bank benötigt. Das ist ein Vorteil, denn umso geringer sind auch die Zinskosten.

Zinsen bei der Baufinanzierung: Darum sind sie so wichtig

Bei der Immobilienfinanzierung spielen vor allem die Zinsen eine wesentliche Rolle. Ein Darlehensvergleich zeigt, dass sich die Zinsangebote bei den Banken deutlich unterscheiden. Schon wenige Prozentpunkte verursachen bei der Ratenzahlung Mehrkosten von 1.000 Euro und mehr. Deshalb ist vor allem der Blick auf den Sollzinssatz besonders wichtig, denn je niedriger er ist, desto sind günstiger die Gesamtkosten für die Darlehensbereitstellung.

So wird der Zinssatz beeinflusst

Der Zinssatz wird nicht einfach so von den Banken vorgegeben, sondern durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Hierzu gehören das Grundniveau der deutschen Gesamtwirtschaft, die Darlehenshöhe, der Eigenkapitalbestand, die Sollzinsbindung, der Tilgungssatz, die Sicherheiten sowie der Immobilienwert und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Antragsteller.

Einflussfaktor: deutsche Wirtschaft

Auch die Situation der deutschen Wirtschaft spiegelt sich bei den Bauzinsen wider. Wirtschaftliche und politische Ereignisse können den Zinssatz enorm nach oben oder unten korrigieren. Ebenso hat die EZB mit ihren Entscheidungen maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklungen der Bauzinsen. 2020 sowie 2021 bestätigte die EZB den Referenzzinssatz faktisch bei null. Eine Erhöhung gab es erst 2022, erstmals seit über zehn Jahren. Damit soll eine Gegensteuerung zur Inflation erfolgen. Durch diese Entscheidung der EZB kam es auch zu steigenden Bauzinsen, was künftige Darlehen deutlich teurer macht.
 

Einflussfaktor: Höhe der Kreditsumme

Maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Zinsen hat zudem die benötigte Darlehenssumme. Die Erfahrungen zeigen, dass die Konditionen bei geringer Kredithöhe deutlich schlechter als bei einer höheren Darlehenssumme sind. Ursächlich dafür ist der Bankenaufwand für die Prüfung und Genehmigung der Baufinanzierung. Die Prüfung bleibt – unabhängig von der Darlehenssumme – stets gleich und damit auch die internen Kosten für den Gesamtvorgang. Deshalb fallen die Kostenaufwendungen bei einer geringeren Darlehenssumme deutlich teurer aus als in Relation zu einem höheren Kreditvolumen.

Einflussfaktor: das Eigenkapital

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, sollte immer Eigenkapital mitbringen. Experten empfehlen, etwa 20–30 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital bereitzuhalten. Damit lassen sich zumindest die Nebenkosten zahlen, an die potenzielle Immobilienbesitzer oft nicht denken. Hierbei handelt es sich um Kostenaufwendungen für den Notar, Baugenehmigungen, Versicherungen oder die Grundbucheintragungen.

Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto weniger Darlehenssumme wird benötigt. Auch bei Banken kommt das vorgewiesene Eigenkapital gut an, denn es ist eine zusätzliche Sicherheit. Die Praxis zeigt, dass der Zinssatz sinkt, je höher das Eigenkapital ist. Ursächlich dafür ist der Beleihungslauf, die Differenz zwischen der Darlehenshöhe und dem Beleihungswert der Immobilie.
 

Wer beispielsweise eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro erwerben möchte, sollte zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. Werden dann noch 55.000 Euro zusätzlich als Eigenkapital eingebracht, ist lediglich eine Summe von 450.000 Euro als Baufinanzierung zu realisieren. Das entspricht einem Beleihungswert von 90 Prozent. Je niedriger die Prozentzahl, desto geringer das Risiko für die Bank und damit auch die Zinsen für die Darlehensbereitstellung.

Einflussfaktor: die Sollzinsbindung

Der Traum vom Eigenheim könnte für viele zerplatzen, wenn die Zinsen unklug gewählt werden und das Darlehen am Ende viel teurer wird, als gedacht. Wichtig ist die richtige Sollzinsbindung, die Festschreibung des (günstigen) Zinssatzes. Damit sichern sich Darlehensnehmer die Gewissheit, über einen bestimmten Zeitraum unveränderliche Konditionen für ihre Kreditrückzahlung zu erhalten. Der Vorteil: Auch wenn die Zinsen steigen, bleiben sie für die festgeschriebene Zeit konstant. Für Darlehensnehmer ist das eine gute Möglichkeit, um optimal zu kalkulieren und sich vor allem die geringeren Kreditkosten zu sichern.
 
In der Praxis ist eine Zinsbindung zwischen 10 und 25 Jahren gängig. Experten empfehlen, die Zinsen bei einem niedrigen Niveau besonders lange zu fixieren, denn üblicherweise kommt es am Markt unweigerlich zum Anstieg. Wer sich für eine lange Zinsbindung entscheidet, hat eine geringere Restschuld nach Ablauf der Zeit, muss jedoch auch mit einer höheren Monatsrate rechnen. Eine kürzere Zinsbindung bringt im Gegenzug günstige Raten, dafür aber eine höhere Restschuld nach Ablauf. Generell gilt: Sind die Zinsen bei Beantragung der Baufinanzierung auf einem Tiefstniveau, wie beispielsweise vor 2022 in den letzten Jahren, lohnt sich eine langfristige Zinsbindung, denn von dort aus kann nur eine Steigerung erfolgen.

Einflussfaktor: der Tilgungssatz

Bungalow, Designerhaus, Fachwerkhaus, Familienhaus und Co. – der Haustyp spielt bei der Kostenkalkulation eine wesentliche Rolle, genauso wie der Tilgungssatz bei der Darlehensauswahl. Er gibt an, wie viel von der Darlehenssumme monatlich zurückgezahlt wird. Experten empfehlen, dass der Tilgungssatz mindestens ein Prozent, besser mehr, betragen sollte. Je weniger getilgt wird, desto höher sind die Zinsen. Mit dem steigenden Tilgungssatz nimmt aber auch die Monatsrate zu. Das sollten Darlehensnehmer in ihrer Finanzplanung berücksichtigen, um keine Ratenausfälle zu haben.

Ein Darlehen mit 100.000 Euro und einem Sollzinssatz in Höhe von drei Prozent könnte eine monatliche Rate von 700 Euro haben. Die Darlehensnehmer haben sich in diesem Fall für eine 15-jährige Zinsbindung entschieden. Der anfängliche Tilgungssatz liegt bei 5,4 Prozent, was eine jährliche Zinszahlung in Höhe von 3.000 Euro ausmacht. Von der Monatsrate in Höhe von 700 Euro würden 250 Euro auf die Zinsen sowie 450 Euro auf die Tilgung entfallen. Im zweiten und allen weiteren Monaten berechnet sich die Tilgung neu, da sich der Satz mit den gezahlten Raten verändert und die Restschuld und der Zinsanteil mit jeder Rate pro Monat sinken.

Einflussfaktor: Immobilienwert und Sicherheiten

Bei der Darlehensentscheidung berücksichtigt die Bank vor allem den Immobilienwert. Er dient als Sicherheit für die Bereitstellung. Ist der Immobilienwert geringer als das benötigte Darlehen, wird die Zusage äußerst schwer werden. Durch die Eintragung der Grundschuld sichert sich die Bank gegen Zahlungsausfälle ab, denn sobald der Darlehensnehmer in Rückstand gerät, wird die Immobilie gegebenenfalls verpfändet, um die ausstehenden Raten zu begleichen.

Liegt der Immobilienwert über der beabsichtigten Darlehenssumme, gibt es erfahrungsgemäß deutlich besserer Zinskonditionen. Einflussfaktoren für den Wert sind neben der Größe und Bausubstanz auch die lokale Lage. Befindet sich das Objekt beispielsweise in einer aufstrebenden Region, die noch unterbewertet ist, kann der Immobilienwert in den nächsten Jahren steigen, sodass es hierfür deutlich bessere Darlehenskonditionen gibt.

Darlehensnehmer können auch unabhängig vom Immobilienwert an zusätzlichen Sicherheiten und damit verbundene verbesserten Darlehenskonditionen arbeiten. Die Bereitstellung einer Bürgschaft oder die Einbringung einer Lebensversicherung können die Sicherheit erhöhen und günstigere Zinsen bringen.
 

Einflussfaktor: das wirtschaftliche Verhältnis der Antragsteller

Geht es um die Kreditbereitstellung, werden auch die wirtschaftlichen Verhältnisse der Antragsteller genauer beleuchtet. Schließlich muss seine zuverlässige Ratenrückzahlung für die nächsten Jahre gewährleistet werden. Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse helfen nicht nur aktuelle Einkommensnachweise, sondern auch der Blick auf die Bonität. Hierfür werden die Daten der Schufa bemüht, denn hier sind alle Vertragsverhältnisse gespeichert.
 
Eine negative Bonität führt häufig zur vollständigen Darlehensabsage oder zu verschlechterten Zinskonditionen. Deshalb sollten Darlehensnehmer vor der Beantragung unbedingt einen Blick auf ihre eigenen Schufa-Daten werfen. Einmal pro Jahr kann jeder Bürger kostenfrei Einblick in seine Datensätze bei der Schutzgemeinschaft nehmen. Finden sich hier falsche Informationen, sollten diese umgehend bzw. vor dem Darlehensantrag gelöscht werden.
 
Bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse spielt vor allem das Anstellungsverhältnis eine wesentliche Rolle. Wer in einem unkündbaren Arbeitsverhältnis steht, gilt für Banken als deutlich weniger risikoreich und erhält verbesserte Konditionen. Deshalb sind Darlehen für Beamte beispielsweise deutlich günstiger als für Arbeitnehmer in der freien Wirtschaft. Wer als Selbstständiger eine Baufinanzierung beantragt, hat hingegen aufgrund der häufig unkalkulierbaren Einnahmen deutlich schlechtere Chancen, günstige Konditionen zu erhalten. Doch auch hier kann es natürlich Ausnahmen geben. Zeigt sich in der wirtschaftlichen Analyse der letzten Jahre ein konstant hohes Einnahmenniveau, kann die Bank auch hier attraktive Zinskonditionen einräumen.

Einflussfaktor: die familiären Bedingungen

Häufig werden die familiären Lebensumstände bei den Zinskonditionen unterschätzt. Allerdings zeigt sich auch hier in der Praxis, dass Familien mit Kindern attraktivere Kreditmöglichkeiten als beispielsweise Singles erhalten. Ursächlich dafür sind vor allem die Sozialkomponenten beim Kündigungsverhalten in Unternehmen. Ein Familienvater mit Nachwuchs kann laut sozialem Kündigungsgefüge deutlich schwerer entlassen werden als beispielsweise neu eingestellte Singles. Deshalb ist der Ausfall der monatlichen Einnahmen deutlich weniger wahrscheinlich.

Zusätzlich bietet die Bundesregierung vor allem jungen Familien unzählige Fördermöglichkeiten durch die KfW. Außerdem können sie vom sogenannten Baukindergeld profitieren. Für Darlehensgeber ist das optimal, denn Fördermöglichkeiten bedeuten weniger Darlehensbedarf und damit weniger Risiko und verbesserte Konditionen.

Quelle: e.l.