Erbpacht: Der günstigere Weg zum Eigenheim?

Was ist Erbpacht bzw. Erbbaurecht?

Die Erbpacht ist eine spezielle Form des Grundbesitzes und wird auch als Alternative zum Grundstückskauf verstanden. Das Grundstück, auf dem ein Haus gebaut werden soll, wird also nicht gekauft, sondern lediglich für einen genau definierten Zeitraum (meist 50 bis 99 Jahre) gepachtet. Gut zu wissen: Die meisten Grundstücke werden von Gemeinden, Kirchen und Stiftungen verpachtet. Nur selten findet die Erbpacht zwischen Privatpersonen statt.

Der Pächter erhält in der Regel das uneingeschränkte Nutzungsrecht, sodass er das Haus, das auf dem Grundstück steht, beispielsweise auch verkaufen, vermieten und vererben kann. Je nach vertraglicher Vereinbarung sind jedoch Absprachen mit dem Besitzer des Grundstückes notwendig. Im Gegenzug zahlt der Pächter dem Grundstücksbesitzer eine Pachtgebühr bzw. den sogenannten Erbbauzins. Die Höhe beträgt etwa 4 bis 5 % des Grundstückswertes und kann im Laufe der Jahre steigen. Im Erbpachtvertrag ist geregelt, ob das Geld monatlich, quartalsweise oder jährlich gezahlt werden muss.

Läuft der Pachtvertrag aus (eine Verlängerung ist meist möglich, muss jedoch rechtzeitig in die Wege geleitet werden), geht das Haus an den Grundstückseigentümer über. Dieser zahlt dem vorherigen Besitzer meist mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie.

Was sind die Vorteile der Erbpacht?

Erbpacht ist vor allem dann eine ansprechende Option, wenn Ihr Budget zwar für ein tolles Haus, nicht aber für das dazugehörige Bauland reicht. Anstatt ein Grundstück für mehrere 10.000 Euro zu kaufen, pachten Sie eines zu deutlich günstigeren Konditionen. Hieraus ergibt sich nicht nur eine niedrigere Kreditsumme, die Sie benötigen, um sich Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen, sondern auch niedrigere Zinsen. Und das wiederum hat insgesamt eine geringere finanzielle Belastung pro Monat zur Folge. Ein weiterer Vorteil der Erbpacht ist, dass Sie hierüber auch an Grundstücke in Ballungsgebieten gelangen können, die normalerweise als unbezahlbar gelten. Das Erbbaurecht macht dieses Bauland jedoch erschwinglich. 

Gut zu wissen: Wenn Sie beispielsweise viele Kinder oder ein zu pflegendes Familienmitglied haben, sparen Sie oftmals noch mehr. Denn Kirchen und Stiftungen verpachten ihre Grundstücke oft gezielt und vergünstigt an Menschen, die auf „externe“ Hilfe angewiesen sind.

Sichern Sie sich rechtlich bei der Pacht ab

Wenn Sie befürchten, irgendwann zwar ein Haus zu besitzen, aber nicht das Grundstück, auf dem es gebaut wurde, können Sie gewisse Vorkehrungen treffen und diese vertraglich festhalten. Zum einen ist es meist möglich, die Erbpacht zu verlängern. Zum anderen können Sie u. U. ein Vorkaufsrecht vereinbaren, falls die Eigentümer das Grundstück irgendwann doch verkaufen wollen. 

Das sollten Sie allerdings beachten

Vor allem in Regionen, in denen Bauland schier unbezahlbar ist, gilt die Erbpacht als attraktive Alternative. Und tatsächlich: Die finanzielle Last sinkt erheblich, wenn Sie ein Grundstück pachten, anstatt es zu kaufen. Allerdings muss Ihnen auch bewusst sein, dass die Summe, die Sie und Ihre Erben am Ende insgesamt über Jahrzehnte zahlen, mitunter sogar höher ist als bei einem Kauf. Darum kann die Erbpacht auch nicht pauschal als der „günstigere Weg“ zum Eigenheim bezeichnet werden.