Chancen und Risiken gemeinschaftlicher Bauprojekte

„Gemeinschaft macht stark.“ Norbert Post muss es wissen: Der Architekt und Stadtplaner beobachtet als Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baugemeinschaften e.V. insbesondere in Städten und deren Umfeld den Trend, dass sich Menschen zu gemeinschaftlichen Bauprojekten zusammenzuschließen. Stefan Speicher von Schwäbisch Hall hat sich unter Experten umgehört, wie die Schaffung von Wohneigentum in der Gruppe funktioniert und welche Chancen und Risiken damit verbunden sind.
Ein Vorteil der Baugemeinschaft: man sucht sich seine Nachbarn selbst aus. Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall
Ein Vorteil der Baugemeinschaft: man sucht sich seine Nachbarn selbst aus. Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall

Was sind Baugruppen?         

Baugruppen, auch Bau(herren)gemeinschaften genannt, entstehen in der Regel in drei Schritten. Zunächst findet sich eine lose Interessengemeinschaft zusammen, um gemeinsame Zielsetzungen auszuloten und mögliche Wege zur Umsetzung zu diskutieren. Ist man sich über die grundsätzlichen Ziele einig, wird daraus die Planungsgemeinschaft. Sie plant die Bebauung des Grundstücks und regelt alle finanziellen Fragen. Um die Finanzkraft der bestehenden Gruppe zu stärken, versucht die Planungsgemeinschaft oft zusätzliche Mitglieder für ihr Vorhaben zu gewinnen. Auch ein Ausstieg ist noch möglich, solange es keine vertragliche und damit rechtliche Bindung gibt. Zur Baugemeinschaft wird die Gruppe erst mit dem Stellen des Bauantrags. 

Baugemeinschaften gründen zumeist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Der notariell beurkundete Gesellschaftsvertrag gibt der Gruppe einen rechtlichen Rahmen und regelt Rechte und Pflichten ihrer Mitglieder. Eine Sonderform ist die Baugenossenschaft, die allerdings aufwändiger und rechtlich etwas komplizierter ist.

Kostengünstig bauen         

Gemeinsam zu bauen, bietet eine Reihe finanzieller Vorteile: Die Gewinnmarge des Bauträgers entfällt, die Erschließungskosten für das Grundstück werden geteilt, die Grunderwerbsteuer fällt nur für das erworbene Grundstück, aber nicht für die darauf gebauten Immobilien an. Planungsleistungen, etwa die eines Architekten, werden aus einer Hand eingekauft und bei Materialien und Baukosten sind Rabatte möglich. Zwar gibt es noch keine Studien, doch sind sich Experten einig, dass die Baukosten um bis zu 20 Prozent niedriger ausfallen als beim Erwerb einer Eigentumswohnung gleicher Größe und Qualität vom Bauträger. Zudem vergeben Kommunen nicht selten Grundstücke zu besonders günstigen Konditionen an Baugemeinschaften oder fördern gemeinschaftliches Bauen durch Zuschüsse. Dem Bundesverband Baugemeinschaften geht das allerdings noch nicht weit genug: „Wir fordern“, so Norbert Post, „von Städten und Gemeinden generell, Liegenschaften nicht mehr nach dem höchsten Preisangebot, sondern nach dem besten Planungskonzept zu vergeben.“

Individuelle Gestaltung möglich          

Das Bauen in Gemeinschaft bietet aber nicht nur materielle Vorteile. Weil die Baugemeinschaft alle Gewerke selbst plant und beauftragt, ist eine individuelle Gestaltung des eigenen Zuhauses möglich. So kann man die Infrastruktur einer gemeinschaftlichen Wohnanlage gezielt auf die Bedürfnisse der Bauherren abstimmen: etwa mit Spielplatz, einem Gemeinschaftsraum für Feiern, Workspace oder Kita. Und nicht zuletzt sucht man sich seine Nachbarn selbst aus – gute Voraussetzungen für das Zusammengehörigkeitsgefühl und gute Nachbarschaft. 

Ohne soziale Kompetenz geht es nicht          

Was verlockend klingt, ist nicht jedermanns Sache. „Drei Fähigkeiten sollte jedes Mitglied einer Baugemeinschaft mitbringen: Kommunikations-, Kompromiss- und Entscheidungsfähigkeit“, weiß Marion Kempe, Geschäftsführerin des Bauforums Dresden, aus Erfahrung: „Wenn zehn Parteien mit dem Kopf durch die Wand wollen, kann es ebenso wenig funktionieren, wie wenn man kleinste Details endlos hinterfragt.“ Selbst wenn sich im GbR-Vertrag auch ¾-Mehrheiten festschreiben lassen, können Baugruppen im Prinzip nur im Konsens entscheiden – in der Praxis oft eine langwierige Angelegenheit. Kempe, die schon zahlreiche Baugemeinschaften erfolgreich betreut hat, empfiehlt das „systemische Konsensieren“: „Man ermittelt aus einer Reihe unterschiedlicher Lösungsvorschläge denjenigen, der in der Gruppe den geringsten Widerstand erzeugt, so dass am Ende doch noch alle zufrieden sind.“  

Viele Baugemeinschaften engagieren deshalb einen professionellen Projektbetreuer, der nicht nur als Ansprechpartner für Behörden und Kreditinstitute fungiert. Irgendwer muss sich schließlich um Gesellschafts- und Kaufvertrag, die Kontrolle der Geldflüsse sowie die Einberufung und Protokollierung von Gruppensitzungen kümmern. Den für die gemeinschaftlichen Diskussionen und Entscheidungsfindungen notwendigen Zeitaufwand sollte man nicht unterschätzen. Tut man das nicht und kommt nach kritischer Selbstbefragung zu dem Schluss, dass man die fürs Bauen in Gemeinschaft unabdingbare Toleranz und soziale Kompetenz mitbringt, rät Marion Kempe nachdrücklich zum Engagement in einer Baugruppe: „Es macht einfach mehr Spaß, Tür an Tür mit Menschen zu wohnen, mit denen man das eigene Zuhause gemeinsam geplant und gebaut hat.“

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG

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