Kommt die Trendwende auf dem Immobilienmarkt?

Rückblick: Normalisierung statt Turbulenzen

2025 war von einer spürbaren Normalisierung geprägt: Der Neubau legte leicht zu, Bau- und Immobilienpreise stiegen moderat und die Zinsen blieben über weite Strecken stabil – zogen im vierten Quartal aber etwas an. Dennoch wagten wieder deutlich mehr Haushalte den Schritt in die eigenen vier Wände. „Die Leute wollen nach wie vor ins Eigenheim“, erklärt Adler. „Und wir sehen: Es wird wieder mehr umgesetzt – nicht nur beraten, sondern konkret realisiert.“ Trotzdem bleibt die Neubau­lücke groß. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich.

Immobilienpreise 2026: moderater Anstieg

Oliver Adler erwartet für 2026 weiterhin moderat steigende Immobilienpreise – vor allem für energieeffiziente Objekte und in Ballungsräumen. Schon Ende 2025 legten die Preise in den Top-7-Städten und -Regionen um knapp fünf Prozent zu. Bundesweit bewegten sich die Steigerungen zwischen rund 3,2 und 3,8 Prozent.

„Das deutet klar auf weiter steigende Preise hin, wenn auch nur moderat“, so Adlers Einschätzung. „Sinkende Preise werden mit großer Wahrscheinlichkeit erst einmal nicht eintreten.“ Vielmehr dürfte sich der Markt bei einer jährlichen Steigerungsrate von rund drei Prozenteinpendeln – leicht über der Inflation, aber ohne die Sprünge früherer Jahre.

Bauzinsen: stabil mit leichter Aufwärtstendenz

Auch bei den Bauzinsen rechnet Adler mit Stabilität mit leicht steigender Tendenz. Für 2026 gilt: Das „Big Picture“ bleibt moderat. Der Experte ergänzt jedoch: „Wir werden am Zins- und Kapitalmarkt insgesamt mehr Volatilität sehen. Kurzfristige Anstiege und Zinstäler sind möglich, große Ausreißer nach oben oder unten erwarte ich aber nicht – obwohl unbekannte Faktoren wie geopolitische Entwicklungen den Markt weiterhin beeinflussen können.“

Auf deutlich fallende Zinsen zu warten, ist aus Adlers Sicht keine tragfähige Strategie: „Wer auf fallende Zinsen wartet, wartet definitiv vergebens.“ Selbst bei temporären Rückgängen sei allenfalls mit wenigen Basispunkten zu rechnen. Bauzinsen mit einer Eins oder Zwei vor dem Komma seien bei den relevanten Zinsbindungsvarianten definitiv nicht mehr in Sicht.

Kaufen oder bauen – lohnt es sich 2026?

In den Medien und im persönlichen Umfeld dominieren Schlagworte wie „steigende Preise“, „hohe Zinsen“, „zu wenig Neubau“ oder „zu hohe Nachfrage“. Adler rät, sich davon nicht verunsichern zu lassen. „Das subjektive Gefühl, ob etwas erschwinglich ist, sollte man nicht isoliert betrachten“, betont er. „Wichtig ist, die eigene Situation mit Zahlen, Daten und Fakten zu prüfen – am besten mit professioneller Beratung.“

Viele Käuferinnen und Käufer setzen inzwischen bewusst Prioritäten: kleinere Wohnfläche, energetische Sanierung in Etappen, bewusstes Sparen und bedachter Konsum. „So relativiert sich die Erschwinglichkeit oft deutlich“, sagt Adler.

Sein Fazit: Der richtige Zeitpunkt ist erreicht, wenn das individuelle Gesamtkonzept stimmt – das heißt, wenn Kaufpreis, Bau- oder Sanierungskosten, Zinsen und Finanzierungsmodell zusammenpassen. „Kaufen oder bauen lohnt sich, wenn ich die passende Immobilie gefunden habe und professionell begleitet feststelle, dass es realistisch tragbar ist“, meint Adler. „Abwarten ist in einer solchen Situation ein schlechter Ratgeber.“

Neubau: bleibt der Engpass

2025 wurden rund 200.000 Wohnungen fertiggestellt – noch einmal deutlich weniger als 2024 und weit entfernt von dem Niveau, das für ein Marktgleichgewicht nötig wäre. Auch für 2026 muss aus heutiger Sicht mit einem leichten Rückgang gerechnet werden – der Engpass im Neubau bleibt also. Gleichzeitig sendet die Politik mit dem „Bau-Turbo“ und damit vereinfachten Genehmigungsverfahren ein wichtiges Signal.

Aus praktischer Sicht positiv: Langfristige Materialengpässe sieht Adler derzeit nicht – wenn überhaupt, nur temporär und in einzelnen Gewerken. Zwar bleibt die Grundstückssuche in vielen Regionen schwierig und teuer, dennoch ist der Neubau keineswegs „tot“. Förderungen setzen zusätzliche Anreize. „2026 könnte den Beginn einer Trendwende markieren“, so Adler. „Regional sehr unterschiedlich, aber die Entwicklung ist klar.“

Moderat steigende Immobilienpreise, ein eher verlässliches Zinsumfeld und gezielte politische Impulse schaffen 2026 mehr Stabilität und Planungssicherheit. Damit sind wichtige Voraussetzungen für Investitionen geschaffen – und für den Beginn einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG