Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert für Grundbesitz, der früher insbesondere für die Berechnung der Grundsteuer verwendet wurde. Für Grundstücke in den alten Bundesländern beruhten diese Werte grundsätzlich auf den Wertverhältnissen von 1964, in den neuen Bundesländern auf denen von 1935. Mit dem heutigen Kaufpreis oder Verkehrswert einer Immobilie ist der Einheitswert nicht gleichzusetzen.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den neuen Bewertungsregeln erhoben. Die bisherigen Einheitswerte dienen für diese Zeiträume nicht mehr als Berechnungsgrundlage. Im Bundesmodell tritt an ihre Stelle der neu festgestellte Grundsteuerwert. Mehrere Bundesländer verwenden eigene Modelle, deren Berechnungsgrundlagen davon abweichen.
Einheitswerte können Bauherren und Eigentümern weiterhin in älteren Steuerbescheiden und Immobilienunterlagen begegnen. Für die laufende Grundsteuer sind dagegen die zum jeweiligen Bundesland und Steuerjahr gehörenden aktuellen Bescheide maßgeblich. Die Höhe der Zahlung hängt auch vom kommunalen Hebesatz ab.
Auch für die Erbschaft- und Schenkungsteuer darf der alte Einheitswert nicht einfach als aktueller Immobilienwert übernommen werden. Hier wird Grundbesitz nach den dafür geltenden Vorschriften des Bewertungsgesetzes zum maßgeblichen Bewertungsstichtag bewertet.
Bei Kaufentscheidungen sollte ein alter Einheitswert deshalb weder als Preisempfehlung noch als Nachweis einer günstigen Bewertung verstanden werden. Kaufpreis, Verkehrswert, Grundsteuerwert und erbschaftsteuerlicher Grundbesitzwert erfüllen unterschiedliche Zwecke.
Verwandte Begriffe: Grundsteuer · Verkehrswert · Grundstück
Quellen und weiterführende Hinweise: Finanzverwaltung Sachsen-Anhalt: Einheitswert und neue Grundsteuer; Bundesfinanzministerium: Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer; ErbStG § 12: Bewertung. Stand der Bearbeitung: 28.10.2026.